文 | 欧阳捷

大家好，新一期的欧阳有话说又和大家见面了。

今年两会，以共享单车为代表的分享经济成为最热点的关键词之一。

什么是“分享经济”？

这就是你拥有所有权，让渡临时使用权，让他人享受，也为自己创造价值。

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分享经济的新风口

其实,我们早已被“分享经济”包围了，从租物品、租厨师、租汽车、租房子，到共享单车、分时度假、知识付费、网络直播、众筹众包等等等等，私产共用、利益共享、价值再创造，分享经济已经迎来了一个新风口。

国家信息中心发布的《中国分享经济发展报告2017》估算，去年，我国分享经济市场交易额达到3.45万亿元，共有6亿人参与，比2015年增加了1亿人。

其中，住房分享市场交易额约243亿元，比上一年增长131%。用于住房分享的房源数量约190万套，参与住房分享活动的人数超过3500万人，也翻了一番。

预计未来5年，中国的分享经济将会保持40%左右的年增长率，到2020年市场规模可能占到GDP的10%以上。

巨大的市场潜能，也引来了资本的追逐热捧。2016年分享经济企业的融资规模高达1700多亿元，比上年增长130%。

《2016年中国独角兽企业发展报告》显示，基于“分享经济”的平台企业估值极高，比如滴滴快的估值338亿美元、摩拜单车估值20亿美元，体现了爆炸式增长的独角兽特征。

放眼全球，美国Uber成立5年，估值超过500亿美元，是没有汽车的全球最大出租车公司；Airbnb成立7年，就在全球190个国家的3万4千多个城市提供了6000多万个独一无二的客房，估值高达255亿美元，是没有房产的全球最大住宿服务提供商，他们分别名列全球估值排行榜的第一和第三位。这类秉承“分享精神”的独角兽公司的快速崛起，标志着“分享经济”商业新生态正站在风口之上。

未来10年，我国分享经济领域很有可能也会出现5家至10家巨无霸的平台型企业。

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分享经济下的房地产

从长租公寓到短租度假，作为房地产分享经济的急先锋，新派长租公寓和途家的短租，都获得了市场认可。

先说长租公寓，虽是单身蜗居却有共享空间，虽是集体宿舍却非杂客群居，虽是租房却不是漂泊，长租公寓可以说是挖掘出了大学生白领、服务业蓝领无房人群的细分市场。

投房研究院的报告显示，国内青年租房的市场规模已接近8000亿元，每年新增的应届生租房规模就有600亿元，给长租公寓带来巨大的市场前景。

但是，长租公寓的市场只在一二线城市，这是因为高房价迫使更多年轻人希望能有长租的机会，如果一二线城市的存量房能以长租公寓的模式推出，将激活万亿级的市场。

长租公寓的盈利模式如何？通过先期取得存量住房的长期租赁权，再进行统一改造包装，再出租并收取租金，一部分用于返还业主，一部分作为盈利。

显然，这是一个好的商业模式，对于业主来说，可以免去出租看房谈价的麻烦、中介的骚扰和空置的烦恼，哪怕是房地产税来了，相信热点一二线城市的租金收益会随之上涨并覆盖税收成本。而对于买不起房的打拼者，他们只需租下一间房，就能长期拥有一个“家”，不用背负房贷重压，可以“轻装上阵”去实现理想，即使漂泊半生，归来仍是少年。

不过，长租公寓也并不会是一帆风顺，第一，在众多竞争者加入掘金之下，长租公寓平台盈利的空间将急剧缩小；第二，长租客户对住房的改造可能造成结构性破坏，但缺乏及时有效监管；第三，三四线城市甚至一些二线城市都不缺住房、不具有复制的可能，因而长租公寓的企业规模难以做大。

也有一些企业把旧厂房改造成公寓，还会带来第四、第五个问题，这就是从工业用地属性改变为住宅用地属性实际上是在打政策擦边球，很可能会受到政策的打压，同时消防安全也很难通过现行法规，存在安全隐患。

美国也有长租公寓，从美国的行业领先者EQR公司的盈利模式来看，其利润来源非常简单和清晰，第一块是租金，他们只专注于开发六大沿海城市的核心市场，只进军租房需求旺盛的城市，通过专业化、标准化的改造设计模式和服务运营团队，确保每一间长租公寓都是符合政府和客户双方面要求的，也提高了客户粘性和租金收益。

第二块是资产升值收益，依赖优化投资组合，寻找低价收购的机会，争取更多的持有房源，获取更多的资产增值收益。显然，国内企业也会更加看着自持长租公寓和自持住宅的资产增值收益。

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唯一一个家，也能分享吗？

只有一个家也能分享吗？

这就是房地产分享经济的另一个模式：短租住房、交换空间、分时度假，放自己去度假，把家让给他人短住，当然，是通过平台来置换服务和后台保障的。

这个模式显然也是吸引人的，让短期闲置资源可以获得充分利用，不需租房支出，可以走遍世界；当然，分享平台越大，可以置换的资源越多，平台收益和估值也就越高；看起来是多方共赢的。可能酒店不高兴，因为分享了它的蛋糕。

不过，分享家的同时，也意味着分享隐私。

我们的隐私已经越来越少了，在公共摄像头和随处可见的手机拍摄之下，只有家才可能给我们保留可怜的一点点隐私，而这一点点隐私也被家中各式各样的电器、互联网和物联网所侵袭。陌生人晒出入住照片，更让家几乎变成完全的裸露和透明。

分享家，还意味着家的气息会变味。

我们天天拥挤在大城市里，拥挤在那些充满了七荤八素气味的公共场所，只有家，还保有私人的、喜欢的、十数年如一日的气味，陌生人的入侵打碎了原有的气息，家就不是原来的家了。

分享家，也意味着铁将军形同虚设。

把陌生人请进来，家有七宝、无人值守，当你回来之后，不可避免地像验收新房一样重新检查、清理，所付出的时间和精力成本是不容忽视的，哪怕陌生人已经完好无损、干净整洁地交还住房。

如果是蜗舍荆扉、家徒壁立，这些顾虑也许并不重要，显而易见，分享经济更像是年轻人的经济，是“放下”的经济，是“舍得”的经济，越是年轻越是不怕分享，越是能够“舍”越有可能“得”，越是满足探秘之心，越是获得更多体验。

如果我们真的青睐分享经济，也许我们根本就不再需要买房，因为，人和“家”都只不过是分享经济的一个旅程。

即便如此，分享经济背后最重要的关联依然是：人与人之间的信任关系。分享者之间完全没有关联，信任从何而来？只有建立了全社会的诚信道德基础、规范体系、法制环境，分享经济才能真正放心走进更多人的世界。

中国，分享经济之路还很漫长，让我们一起期待、一起参与、一起推动吧。