前 言
现如今，你走进豪华售楼部，挂着胸卡的美女售楼员都会专业地拿着激光笔，指着区位图和精致的沙盘，在巨资打造的体验区、样板间内给你造梦。
以至于不少地产商说：“先砸它1个亿，打造好售楼部、体验区、样板间，让购房者眼花，售楼员要选帅哥美女，工装一套最少要3000块的，这些花费以后在成本里再抠出来，这样你的项目就挣钱了……”
于是，郑州交房后的维权就来了，因为稚嫩购房者的梦碎了一地，当然也有好好做产品做品牌的开发商，好好做产品的开发商和靠造梦卖房的开发商交房后，不但院子感观会形成很大差距，同一区域卖房时差不多的价格，交付后的房价也呼地一声，直接拉开了几千元，甚至更多。
查郑州同一区域二手房价格，你会有更多感触。
比如东区CBD附近北大花园和绿城百合现在每平方差了15000元，永威五月花城和正商书香华府每平方差了4000多元，中海锦苑和东润泰和80多平户型，现在每平方也要差5000元。
有的购房者说：“他奶奶的，现在维权流的泪，都是选房时脑子进的水。”
好了，今天我们选择了2015年高铁区卖价接近的海马公园三期、华启金悦府高层、英地金台府邸三个小区进行精准分析，为购房者补补脑，让大家今后购房多些经验。
01
2015年郑东高铁三雄期房同价开售
2017年交付的房价已拉开5000元/平
2015年郑州楼市还比较萧条，郑州高铁站区域三个楼盘在火拼，他们分别是海马公园三期、华启金悦府高层、英地金台府邸。在竞争时，三家还有偷偷打折的，偷偷用团购方式降价的，过去老黄历，今天不细扒了。
当时，英地金台府邸12000元/平左右，华启金悦府高层11000元/平，海马公园三期12800元/平，总之三家价格差距不大。
这三家地产商其实都是有背景的，华启金悦府老板是从大浪淘沙做服务行业起家的，会搞服务；英地金台府邸的英地置业背景是中原高速，修路的懂工程；海马公园背景是造汽车的，重技术，讲严谨的造房流程和选材标准。三家有着不同造房基因的公司，注定以后建成的房子也会不同。
2017年这三家当初卖房拼销售的高铁三雄开始陆续交房了，3月22日英地金台府邸交房，3月29日海马三期交房，5月华启交房8、9两栋楼。明眼的人会发现，两年前这三家卖价接近的小区，现在交付时业主转让的房子价格大体是这样：海马公园26000元/平，华启金悦府21000元/平，英地金台府邸21000元/平，当初卖价接近，如今已有5000元/平的差距。
02
精准分析三个小区为何每平方差了5000元？
1
位置——带来1500元/平差距
海马公园三期在商都路以北，位置最佳。
海马公园离高铁写字楼最近，到高铁站也最近，所以位置最好，目前海马公司以前的60多平小户型已经租金涨到3500元/月，所以海马公园三期在出租市场中比华启和英地更好租，租金更高。
英地金台府邸在商都路以南，再往西还有建材市场，北面地块建什么还未定，所以位置次之。
华启金悦府最差，华启临高铁线最近，又在商都路以南，所以位置最差。
综合上述，海马公园三期位置比英地金台府邸贵1000元，比华启金悦府贵1500元也是理所应当。
2
地铁——拉开1500元/平
地铁3号线和5号线出门口就是海马公园，是标准最佳地铁房，英地金台府邸离地铁3号线稍近，华启则离地铁稍远一点，属尚可覆盖距离，所以从这三点讲，海马比英地每平方贵1000元，比华启金悦府高层贵1500元/平也在合理范围内。
3
学校——拉开500元/平
不涉及划片，仅从距离来说，因为都是刚交房，需要东区教体局划定。华启金悦府距离郑东实验小学、郑东实验中学，101中学较近，也就是距离小学、初中、高中都近，这方面可以比海马贵200元/平，比英地贵500元/平。
海马公园三期学校配套也不错，对面是郑东新区普惠路第二幼儿园（公立）和普惠小学，尤其是普惠路第二幼儿园绝对是郑东新区公立幼儿园重点。所以海马公园三期临近的学校从距离上可以导致房价可以比英地贵300元/平。
英地金台府邸对面是蒲公英小学（目前是这个名字，不知道以后改不）。
以上三个小区均未明确划片入学方案，有待观察。
4
品质品牌——拉开2000元/平差距
进到小区整体看品质景观，海马公园最好，华启金悦府次之，英地金台府邸相对最差。
英地金台府邸和华启金悦府都是普通双层玻璃窗户，英地是1000多元一扇的美心门。
英地和华启外墙外保温使用的是聚苯保温层，海马公园外墙保温使用的是岩棉保温带（一种无机材料，采用玄武岩、白云石等材料，经过高温支撑的人造无机纤维，具有极强的保温防火性能）。
华启金悦府外墙
英地和华启大堂的楼道均使用普通品牌的瓷砖，价格要便宜些，海马公园使用了国内一线品牌简一大理石瓷砖。
英地金台府邸和华启金悦府小区景观造价相对低点，如图：
英地金台府邸
美心门
下面我们用海马公园三期交房时，房东俱乐部实地观察看到的优点和存在问题，进行剖析。
存在问题：
1、地面未清洁塑胶跑道未完工。
地面没清洁干净，不够美观，估计2016扬尘治理影响海马工期存在赶工现象。
2、想要做出的直线对缝没有做好。
对缝不直
3、靠墙的树木返青不好，不密。
4、车位未同时交付，业主来装修的车停哪里？
优点：
1、五重绿化仪式感。
海马公园三期看罢，最深的感受亮点：一是五重绿化，有草皮、有灌木、有高大的大树等，整体绿化比较漂亮；二是选成树方面，海马就像选汽车配件一样严苛，真不愧是生产汽车起家的。
据说，海马公园三期入口处，开发商应该是为塑造真正的“林荫大道”的效果，选用胸径冠幅大约4.5米，高8~9米的国槐，这样规格的国槐，平均树龄大约就要40岁，细看这些树，连分枝数量分枝高度也挑选的尽可能相同。本人比较了解，现在苗木基地的情况，这样的树，在苗木基地是找不到的。现在看到相隔10几米的树，估计他们的原生地可能是相距100多公里的大山里，并且这样的树越来越难买到了，真不知道他们在哪里收购的这么多样子大小十分接近的树。
2、小区院子里细节多，这些细节比较为业主着想。
小区排水沟
扇形等距弯角
一楼截水沟
大理石材的可滑动式井盖
a、小区排水沟，不锈水槽，放鹅卵石，好用又美观（高档小区里常见）；
b、墙外加截水沟，这样设计能防止一楼进水返潮，海马这个设计比较贴心，其他小区没有见过；
c、美观精致垃圾箱，提升小区档次（定做垃圾箱的小区不多）；
d、扇形等距弯角，美观舒服；
e、电动入户大门，方便业主提东西、抱孩子时进出，这个在郑州新小区里，也很少使用。
f、小区水井盖上铺石材，并且是可滑动式，既美观又方便维修。
这些细节处理到位，让业主回家心里暖暖的，并由此看海马公园三期园林施工过程中真是下了真功夫，这个得为海马点个赞。
3、海马公园三期外立面最漂亮。
石材和真石漆结合的外立面，这个是郑州中高档小区通常的做法，但各家施工工艺和选用的真石漆不同，真石漆小面积喷涂，有砖的立体感。真石漆和岩棉结合好又做出逼真的立体效果很难，而且费时费工成本高，但这个公司还是这么硬干了，我们应该给这种工匠行为点个赞。实话说，现在郑州房子卖得这么火，开发商还这么讲究的真不多。
4、海马公园三期选的都是一线品牌。
“五大件原装进口”的三菱电梯
精装大堂
密码锁和高档入户门
西门子配电箱及施耐德开关
a、电梯是五大件原装进口三菱电梯，不是上海三菱；
b、入户大堂和电梯间是简一的瓷砖；
c、高档入户门，配密码指纹锁；
d、广东兴发断桥铝合金三层钢化玻璃，配坚郎的五金；
e、全套西门子的配电箱+施耐德开关+联塑上下水管+伟业暖气用热水管。
从开发商选得这些品牌看得出，这家有着做汽车基因的开发商，还是很为业主负责的。
5、打扫的非常干净的“精工毛坯房”。
干净整洁的室内
6、毛坯房地下管线标注清晰，防止装修损坏，清水毛坯房做条纹处理，转弯处有专用护角，防止搬运碰坏，卫生间防水涂料做到高1.2m处，彻底杜绝卫生间漏水或返潮，一般小区卫生间只做60cm高，这些细节跟我见过的永威毛坯房很类似。
地下管线标注
墙体转弯处塑料护角
1.2m高的防水涂料
7、给业主交房时，室内有所有设施和品牌都有贴在墙上的使用说明说，方便业主使用，这个贴在墙上的说明书在其他小区交房时未见过。
海马工作人员指着设施和说明书教给业主怎么使用和注意事项
8、交房程序高效周到，有抽奖，有早餐。
我见过很多交房小区，郑州真心需要开发商把自己业主当家长一样的尊重，这样我们大郑州才真正和谐，这样房子住着才舒心。
9、海马交房没有维权，却给海马送来了锦旗，这在郑州交房史上还比较少见。
综上所述，海马公园三期交房已和英地金台府邸、华启金悦府每平方拉开了5000元的差距，这不是偶然。买期房时价格差距很少，但交付后直接差了很大距离，是值得购房者学习的购房经验。
这三个小区目前差距在5000元/平左右，但随着时间的推移，很可能差距会上升到8000甚至10000元/平。当然这需要各小区努力把物业做好，也需要开发商后期对自己小区损坏的硬件及设备等不断投入维护。
海马、英地、华启基本比较清楚，海马也有些地方没做好，但相比之下，是做得最好的。
这次看海马三期交房，本人也受到很大触动，改变了我对郑州本地开发商一些看法，以前觉得郑州本地开发商在细节和选材方面做得很不足，但看了海马公园三期，看到郑州本地开发商品质意识在快速提高中。
2017年下半年，滨河国际新城又将有几家公司上演2015年时的高铁区卖房大战，这次混战的主角变成了康桥、海马、亚新、绿地。
绿地是国企王者……
康桥是“五好”住宅的坚持者……
亚新已是国企民企股权混合所有制，敢打敢拼，敢尝试的郑州地产界“古惑仔”。
据悉，海马已和外地优质地产公司合作，青风公园项目将打造健康、除霾的新住宅。
三年后，这几家盖好的房子又将交付，他们的二手房会拉开多大差距呢？我们充满期待……
开发商品牌塑造绝不是吹牛自己又卖了多少亿，也不是呆在郑州夜郎自大的沉浸于自己在房企中又排名多少位，更不是请几个明星来扭捏着小腰赚眼球，而是你的房子到底能让业主多满意，二手房市场能比临近小区多卖多少钱。
