近来国家好消息不断，雄安新区公布后，又推出重磅房地产调控政策。

4月6日，中国住房和城乡建设部官网发布了住建部和国土资源部联合调控房价的声明。

看看日期，本来4月1日就制定好了，估计为了给雄安新区这样的重磅消息让让路，所以4月6日才正式公布。

《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 》核心是以下几点：

一、强化住宅用地供应“五类”调控目标管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。各省级国土资源主管部门要按照“五类”（显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停）调控目标，加强对本地区市县住宅用地年度供应计划编制和实施工作的监督指导，并将地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上县（县级市）的计划实施情况每半年汇总一次报国土资源部。

二、尽快编制公布住宅用地供应三年滚动计划和中期规划。各地要结合国民经济和社会发展五年规划、城市总体规划、土地利用总体规划等，依据住房现状调查、需求预测以及在建、在售住房规模等，立足当地经济社会发展和资源、环境、人口等约束条件，尽快编制住房发展规划和年度计划，统筹安排中期（五年）和近三年的住房建设所需用地。2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。

三、保证住宅用地供应平稳有序。各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。各地要建立购地资金审查制度，确保房地产开发企业使用合规自有资金购地。经国土资源部门和有关金融部门审查资金来源不符合要求的，取消土地竞买资格，并在一定时间内禁止参加土地招拍挂。要结合本地实际和出让土地的具体情况，灵活确定竞价方式，包括“限房价、竞地价”、“限地价、竞房价”、超过溢价率一定比例后现房销售或竞自持面积等，坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况，严防高价地扰乱市场预期。

四、加快在建商品住房项目建设进度。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，要建立商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度。要严格执行土地利用动态巡查制度，督促房地产开发企业及时足额缴纳土地出让价款，并严格按照合同约定及时开工、竣工，加快商品住房项目建设和上市节奏，尽快形成市场有效供应。

五、加强商品住房项目预售管理。住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市，对具备预售条件拖延上市、变相捂盘的项目，要严肃查处。落实房地产成交价格申报制度，严格执行明码标价、一房一价制度。加强商品住房项目预售价格管理，督促房地产开发企业合理定价。

六、增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。

七、扎实推进棚户区改造。各地要落实好土地、财税、金融等支持政策，加快棚户区改造项目建设，加强配套设施建设和公共服务，确保完成2017年600万套棚户区改造任务。统筹做好2018-2020年棚户区改造三年计划。商品住房库存量大、市场房源充足的三四线城市，棚户区改造要以货币化安置为主，避免重复建设。

八、继续发展公租房、共有产权房。各地要转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举，推进公租房货币化。超大、特大城市和其它住房供求矛盾突出的热点城市，要增加公租房、共有产权房供应，扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员的住房问题。做好保障性住房分配管理，加强信息公开，确保公平分配。

九、落实房地产工作责任制。省级住房城乡建设、国土资源主管部门要按照省级人民政府负总责、市县人民政府抓落实的房地产工作责任制要求，加强对本地区各市县主管部门的分类指导，加强监督检查。市县主管部门要贯彻落实好中央及省级的各项政策措施，明确本地区优化住房及用地供应的目标、路径、步骤和责任人，确保如期实现工作目标。鼓励各地在中央政策框架内积极探索、出台有力的政策措施。

十、强化约谈问责。对工作不力、市场出现较大波动、未实现调控目标的地方，住房城乡建设部、国土资源部将对有关地方主管部门和责任人约谈问责。对虚假编造、采用技术性手段调整相关统计数据的，严格追究有关人员的责任；情节严重的，依法依规严肃处理。

01

本次调控严重限制了地方政府炒高土地价格的权利

中央政府为何一定下死手，要扼制住地方炒地的权利呢？

1、地方政府如果还继续有权力或有能力炒高土地价格，那么“房子是用来住的，不是用来炒的”就很难落实。

如果还像以前地王频出，那么房价涨幅预期一定很大，房价涨幅预期大，就杜绝不了炒房。

2、2017年1~3月，全国300个城市的土地成交面积同比减少3%，但土地出让金却同比增加51%，成交楼面均价同比上涨了55%，这对一年后房价上涨预期非常强，所以必须要控制地方政府的土地出让价格。

3、中央政府不控制住地方政府炒地卖地的权力，地方政府卖地来钱容易，就没有足够动力去发展实体经济，长此以往危害深重。

所以中央政府必须扼制住地方政府炒地的权力，此权扼制住，房价上涨预期才能降下来，房价上涨预期降下来，人们才会减少炒房，从而将资金投到实体经济中，让中国经济进入良性循环。

02

本次调控，我们在郑州嗅到什么风险？

1、风险来临，非限购区首当其冲。

郑州是库存6个月以下城市，本次调控“不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏”。

所以郑州三环四环间，白沙等一带土地会放量供地，这对这些区域房价会起到明显抑制作用，房价涨幅动力减弱，如果这些区域涨幅减弱，那么南龙湖、荥阳、中牟等非限购区域的上涨将成为虚涨，所以风险其实在非限购区先产生。

2、北龙湖豪宅区，将从此比较麻烦起来。

我们都知道，北龙湖是地王窝，一个地王接着一个地王，向来是老地王为新地王背书。

本次调控，严谨区域内地王产生，也就是近几年北龙湖地王将从2016年8月18日融创、金茂画上句号，那么是不是同时意味着融创、金茂在北龙湖的房价在未来三年也成为高点？

如果融创、金茂房价在未来三年都是高点，那么谁还斥资1200~2500万，买一套住宅，这么多钱的资本成本一年就得接近100万。

有300万先租个豪宅行否？

但北龙湖2017年1月份拍的15、16号限地价、竞房价的尝试也未成功，今后北龙湖房价怎么走的确让人看不懂了。

3、郑州是加快供地城市，目前看供地速度最快的肯定是城改项目，这些城改项目大部分是刚需盘。

所以未来三年，郑州刚需盘一定会集中放量，房企竞争会加剧，所以位置差、不通地铁、无学区的刚需盘涨价压力非常大，这提醒郑州部分投资者，投资较差刚需盘将不再容易获利了，要么你选大品牌、有地铁、有学区的，才会有保障些。

4、部分内购项目。

本轮调控中，中央政府会加大检查力度，那么有些内购项目，地还没有拍到，就收钱售房，这将风险加大，希望大家不要贪便宜动不动去内购。

郑州台记者内购啟福置业股份有限公司的房子被骗

5、严查房企资金来源，房地产洗牌加速，寡头快速形成。

小房企拿地越来越难，你没办法再通过各种渠道拿钱参与拍地，所以只能退出市场，买这些房企的房子，可能出现后续无人维护的局面，房子可能面临贬值。

03

本轮调控，我们又该捕捉什么样的机遇呢？

1、增加租赁住房有效供应，鼓励房企进入租赁房建设，但郑州房企根本没人懂租赁市场，所以懂租赁市场人才将受追捧。

2、看好三环四环间、白沙、滨河国际新城等地大品牌、地铁学区改善盘，总价在200~300万之间的小四房优先选择。

3、看好三环内品质改善盘，总价300~500万之间。

4、看好郑州有品质的，总价不是太高的别墅项目，总价600~800万之间。

5、三环内上学方便的优质学区房、二手房。

因为在新的调控下，房价上涨预期将减弱，刚需盘放量，人们购房以换购改善或解决子女上学为主，介时，以上楼盘将谨慎看好其保值增值和居住兼顾的特点。

本次调控没有通过国务院或办公厅下发，是中央政府让国家行政直管部门充分把本次调控抓好，加强对对口部门的管理检查力度。

在本次调控中，中央还要求地方政府公布2017~2019年三年供地计划，以及2017~2021中期供地计划，这个工作量不小，但对郑州难度不大，因为经过过去5年郑州大拆迁，大量的土地初步具备上市条件，未来我们看到各区域的供地计划，对我们选购房子还会提供更多的参考。

供地越多的区域意味着在调控环境中，房价越来越失去上涨的动力。

最后真诚希望大家不要盲目抢购非限购区无地铁、无学区、无品牌的“三无”刚需盘做投资品，你现在疯狂抢购的资值，日后可能是负累，郑州房地产市场寡头在形成中，你真要买，也要傍个大户才更安全。

本轮调控下，郑州人的房产正在由手中的数量往质量转变的过程中，看不懂这一点，你资产涨幅会变慢。