重重调控围锁下，依然活力四射的，恐怕只有土地和租赁市场了

导读

还得抢地

尽管调控政策密集落地，但北京土地市场依然火热。

4月6日,北京土地市场迎来三宗土地的现场拍卖，此次拍卖的三宗地块分别是大兴区旧宫镇DX07-0201-0006、0007地块R2二类居住用地、大兴区旧宫镇DX07-0201-0010、0011、0012地块R2二类居住、A33基础教育用地以及大兴开发区北区1号地DX00-0301-0145地块F3其他类多功能用地，商品房、商办用地和教育用地兼有，起拍价共计92.86亿元。

经过激烈的拼抢角逐，拍卖落下帷幕。大兴区旧宫镇两宗地块竞拍价格和商品住房面积比例均达到上限，06、07地块由首开＋保利＋龙湖＋中海联合体、金茂、绿城＋永同昌＋旭辉＋恒基联合体、河南新筑4家房企提交方案，10、11、12地块由首开保利龙湖中海联合体、金茂和河南正商提交方案，由政府择优选定，06、07地块溢价率49.9%，10、11、12地块溢价率49.8%，石榴集团以 12.9亿元夺得大兴开发区北区0145地块，溢价率62%。

当天共有40余家房企参与三块土地的竞拍，共计出让金额达到了140.1亿元。

业内人士分析称，从市场看，虽然北京楼市调控持续加码，但对于房企来说，资金宽裕，而且补充库存积极性高，所以这三地块依然有众多企业参与竞争。目前区域内市场成交均价已经达到了7万左右，大部分项目签约均价在6万以上。这种情况下，旧宫两地的5.2万限价低于市场价20%以上，对于区域市场来说，还是有比较大影响。

此前，3月28日，密云和台湖的两宗含自住房地块进行现场竞拍，建设用地面积合约9.39万平方米，出让总起价24.3亿。这是本市317新政出台后，首次进行土地拍卖。

其中，参与密云地块竞拍的房企多达20家，国瑞、首创、中铁建、远洋等房企经过21轮报价并达到土地价格上限后转竞自住房面积。100轮竞价后，最终首创以成交价17.6亿加竞建自住面积78000平方米夺得，溢价率35%。值得注意的是，竞建78000平方米自住面积加上出让条件配建的50000平方米，自住房面积共达12.8万平方米，超过地块建面远的一半。

3月31日，北京市规划国土委通报称，今年一季度，北京已供应经营性用地约230公顷，其中，商服用地69公顷，商品住宅供地161公顷。商品住宅用地占已供应经营性用地面积的70%，是去年同期的6.2倍，是去年全年商品住宅实际供地量的1.5倍。

另外，北京自住房用地的供应力度也明显加大。同期北京已推出自住房用地约50公顷，建筑规模约87万平方米，达到自住房用地年度供应计划的60%，是去年全年自住型商品住房用地实际供应量的2.8倍。

北京市规划国土委表示，下一步，将继续加强土地储备开发，适度增加商品住宅用地的供应量。三季度末，北京市将完成全年商品住宅用地供应计划260公顷，达到2016年全年实际供应量的2.5倍。

对此，专家分析称，一方面住宅用地供应的增加，有利于稳定市场预期，缓解供需矛盾。另一方面，供应的商品住宅用地大部分都是中小套型的普通商品房，满足刚需家庭自住需求的目的明显。此外，北京商品住宅供地采用了新方式，体现限定未来商品房销售价格，这不但利于引导土地市场健康发展，而且还对将来商品房市场起到了良好的引导作用。

力挺租赁

近年来，租赁市场在政府力保之下，呈现不断上位的趋势。

自去年930调控以来，以北京市为代表的热点城市正陆续推出由房企自持一定比例的商品房地块。该比例地块被要求全部作为租赁地块而不得销售，以此来倒逼房企加速进入租赁市场。

4月6日，住房城乡建设部和国土资源部再次发布“关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知。”通知中再次明确提出，“增加租赁住房有效供应。建立健全购租并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场。将新建租赁住房纳入住房发展规划，采用多种方式增加租赁住房用地有效供应。鼓励房地产开发企业参与工业厂房改造，完善配套设施后改造成租赁住房，按年缴纳土地收益。在租赁住房供需矛盾突出的超大和特大城市，开展集体建设用地上建设租赁住房试点。鼓励个人依法出租自有住房，盘活存量住房资源。”

尤其文中提到的“鼓励开发商参与厂房改公寓”，又为开发企业指出了一条明道。

链家研究院在其发布的《租赁崛起》报告中指出，目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿，预计到2025年将增长到2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

不少企业已经闻到了这个万亿市场的机会，纷纷将2017年的业务重点指向了这万亿级别的大市场，包括万科、绿地、、龙湖、万达、链家、如家等公司均在试水该领域。

目前经营长租公寓的企业大致有四类：一类是房地产企业，比如万科的泊寓；一类是房地产中介，比如链家的自如；一类是酒店集团，比如华住集团的城家公寓、如家酒店集团的逗号公寓；还有一类是创业型公司，比如青客公寓、YOU+公寓等。从运营模式来讲，分为集中式长租公寓和分散式长租公寓，YOU+公寓和青客公寓分别是这两种不同模式的代表企业。

而最新的消息是，素以投资嗅觉敏锐著称的马云已然出手，其旗下支付宝宣布正式推出租房免押金服务，由此启动租房领域的首次试水。支付宝此次接入的是蘑菇租房，第一个上线的城市是上海，随后北京、深圳等城市都将陆续上线。

根据中金公司统计显示，目前中国长租公寓品牌超500家，行业仍处于前期融资、抢占市场份额阶段。品牌公寓的盈利模式主要是赚取租金差，项目IRR一般在 15~20%区间，投资回收期5年左右，盈利关键点在于低成本房源。而被限购政策重重包围，购房难度大、年轻人口多、新增土地供给少的一二线城市，将迎来更为持续的租房需求。