「

未来供需能否平衡？

」

住建部和国土部的文件，让望房心叹的老百姓欣慰了一下....

遭广泛诟病的土地供应不足问题，一直被认为是导致房价长期上涨的源头。

为什么市场普遍不看好现在政府的调控，就是因为政府过去一贯的手段，都是从需求端想办法抑制，而没有从供给端增加供应量，从根本上解决市场供不应求的问题。

此次两部委文件要求各地根据商品住房库存消化周期，对消化周期在36个月以上的，应停止供地。36-18个月的，要减少供地。12-6个月的，要增加供地。6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。而且要求地方政府每半年要报告土地出让的进展，没有完成房价调控目标的，要追查责任。

被寄予厚望的两部委指导文件，能不能从根本上改变市场供需结构呢？我看了一些观点，正反都有，看好的认为供应增加了很多，尤其是北京市政府宣布未来5年，北京住宅用地可建成150万套住房，平均每年30万套。

这个看似庞大的供应量，被认为是降房价的有力支撑。

而不看好的认为过去调控时，中央部委也多次发过类似严厉的文件，但最后都是然并卵。

我今天以北京为例来说说。（也许你看着数据觉得很累，不过要分析市场供需情况，没有数据就没有判断依据，你想研究未来北京房价的涨跌趋势，必须要认真读数据，宝宝算数据也很苦呢，很费时间的，周末都没休息5555。）

1、土地供应量

未来5年（2017-2021），北京计划供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。

我们来看看过去的数据，以史为鉴。相比过去5年，北京住宅用地计划的7400公顷，其实还下降了1400公顷。不过先不要灰心。

下面是樱桃小房子根据北京国土局的数据整理，国有建设用地住宅用地供应计划和实际供应情况表，住宅用地包括商品住宅用地和保障房用地。

（表1：点击可放大查看）

上表2009和2010年的数据是来自机构，不保证准确，2011至2016数据是来自北京市国土局和统计局，只有2013年是超额完成了土地供应计划，其余全部没有达标。

过去连续6年，保障房基本上都完成了任务，过去5年，保障房供地达到3194公顷，比商品住宅供应的2256公顷，还多了938公顷。

而每年的商品住宅用地完成率都很低，尤其是2016年，北京为了驱赶人口，商品住宅用地实际供应只有103公顷，15宗地，只完成了12.11%，加上保障房，整体也只完成了39.08%的任务。

幸亏北京3月份紧急调控，不然今年的房价还要大涨，因为土地供应剧烈减少带来的供不应求，造成恐慌性购房预期。

可以看出，过去5年（2012-2016），住宅用地计划供应（7400公顷）与实际供应（5080公顷）相差太多，实际比计划少了2320公顷。其中商品住宅用地实际供应2256公顷，比计划的4300公顷，少了2044公顷，相当于只完成了一半的任务。

上次调控后北京国土局的人出来说，计划供地不等于实际供地，今年一季度的商品住宅供地有161公顷，是去年同期的6.2倍，也是去年全年的1.5倍，看似增加了很多，但只不过是去年供的基数实在太少了。

未来5年，6000公顷的目标能不能达成，还是未知数，如果按照过去这种节奏，又完不成，那房价在调控之后，仍然会涨。

未来关键就看政府能不能说到做到了，现在有的小伙伴对未来五年的执政期是抱有大期待的，我也好希望政府不要再让人民失望。如果6000公顷任务完成了，那还是比过去5年的实际供应量5080要多920公顷的。

从拿地开始到达到预售标准一般要1年半时间，今年的土地如果能如期供应，那明年的住宅供应量就能明显提升。

2、过去的住宅供应量、成交量

过去北京的住宅供应量是多少呢？ 先来厘清几个不同的概念。

图2

过去5年（2012-2016），商品房的成交套数是58.89万套，供应套数56.03万套，这里的商品房，是包括了住宅、公寓、写字楼、商业用房，也是供不应求。

这里面，主要是住宅和公寓，写字楼商业用房很少。据云房数据研究中心统计，2016年北京市普通住宅产品仅实现成交39454套，而同期公寓产品成交66367套，别墅成交了8009套，公寓比住宅的成交量还多两三万套。

公寓也是可以住家的，不限购不限贷，没有住宅购买条件严格，某种程度上来说，公寓分流了被限购了住宅的这部分需求，但公寓的土地性质不是住宅用地，没有包含在每年的住宅供地计划里面。

图3，剔除保障房和自住房、公寓，北京的纯住宅供应数据（不同机构数据稍有差别）

北京2016年新房住宅（包括住宅、别墅）成交量是4.769万套，二手房住宅成交量是27.24万套。而新增供应量，从2015年开始就大幅减少了，这也是为什么造成北京这两年市场恐慌的主要原因。

北京的自住型商品房，过去5年大概供应了10.5万套。而新增纯商品住宅供应28.71万套，成交套数是32.14万套，这两类产权类住宅，总共供应不到40万套，基本上每年的新增供应都是处于供不应求的状态。

而如果加上保障房，看看竣工的面积，根据北京统计局的年报，竣工套数没有公布，我按照过去5年的新增供应套数和新增供应面积，算出北京平均每套的面积，据此来推算商品住宅的竣工套数。

图4

这几年北京新增供应的房子越来越趋向大户型，最近5年平均套型面积达到129平米。

综合上面的数据，我发现有点合不上，如果按成交量算，过去5年，产权类住宅成交也只有42.64万套，加上保障房的43.8万套，总共也只有86.44万套，为什么出让了5080公顷的住宅用地，市场仍供不应求？难道是土地出让了没有开工建设吗？这几年北京新增供应的房子越来越趋向大户型，最近5年平均套型面积达到129平米。

3、未来供需能否平衡？

未来5年的6000公顷用地，预计多25万套房子，能否使供求达到平衡？

其中，定向安置用地1230公顷，租赁住房用地1300公顷，自住型商品房用地1020公顷（拟建25万套），普通商品房供地2450公顷。如下图5

（1）150万套的可行性

政府说的6000公顷，要保障150万套房子，其中100万套产权类住房，50万套租赁住房，我们来算算细账。

对照过去5年的商品住宅土地实际供应面积（2256公顷）和新增纯商品住宅供应面积（3667.48公顷），大概可以看出，容积率约为1.63。

产权类住房中，包括定向安置住房计划供地1230公顷，自住型商品房计划供地1020公顷（25万套），普通商品住房计划供地2450公顷，加起来是4700公顷，建100万套，按1.63的容积率算，是7661万平米（1公顷=1万平米）。

不知道建成这100万套，是否要把过去的存量土地，即已出让未开发的都算上。

北京3月份表示，要督促“1300万平方米已拿地未开工、950万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度。

如果算上这部分存量，建成100万套，平均每套99.11平米，那就差不多可以建成，容积率再提高点，到120平米也可能。

另外50万套的租赁房，1300公顷，按2的容积率算，套均面积52平米，也没问题。

（2）住宅需求量

过去5年，北京二手房住宅总成交量是88.03万套，新房42.64万套，与二手房总共加起来是130.67万套，也就是说，剔除保障房分配和公寓，在满足目前的限购条件下，北京平均每年对住宅的需求量是26.13万套。

如果是按普通商品住房的供需来看，刚好可以达到平衡。

这是建立在北京常住人口每年保持增长的情况下，过去5年，北京常住人口增加了154.3万人，按一家三口算，对住房的潜在需求量是51万套，平均每年10万套。

但有个变化值得关注。

就是在政府的疏散下，2016年北京的常住人口增长微乎其微，到去年末北京常住人口2172.9万人，只比上年末增加了2.4万人。

在打造雄安新区后，北京将继续疏散人口，北京的常住人口说不定不会增长，反而会下降。如果只是存量人口的购房需求，那每年对商品类住宅的需求量将低于16万套？那又会供过于求？

如下图6： 2012-2016年常住人口增量及增长速度

假如未来5年，假如哈，真的能新增供应150万套，其中产权类住宅100万套，同时，需求量下降，那在2年之后，市场会供过于求。

4、总结

上面算了一堆数据，主要得出几个观点，

一、是过去的供应量都没有按计划完成，因此房子供不应求，

二、如果未来按照现在的供应计划完成150万套，在人口保持不变下，刚好可以达到供需平衡。

三、如果未来常住人口继续疏散，人口减少，那可能会供过于求，从而导致价格下跌。

易居研究院统计数据显示，南京、杭州、合肥、南昌、郑州、惠州等6个城市在过去六个月的平均去库存周期都在6个月以下；而北京、上海、广州的平均去库存周期在6-12个月，深圳的平均去库存周期在12-18个月。

从这个统计来看，好像与房价大涨的城市并不能对号入座，深圳房价此轮涨的最猛，去库存周期居然大于12个月。

为什么呢？主要是因为从去年10月第二轮调控后，市场的需求急剧被冻结，成交量大减，因此会导致去库存周期变长。如果在二线城市，这么长的周期，政策还在鼓励去库存呢。

按照政府目前的节奏出让，一线城市土地增加供应的空间，北京上海广州都要比深圳大。上面以北京为例，说明了，未来5年，只要政府决心按计划供应土地，那完全可以让市场的供需达到平衡，从而稳定价格。

当然，这一切都是建立在政府言而有信的基础上，呵呵。

而二三线城市，除了厦门这种城市面积小的，土地向来也比较充裕，过去几年都存在库存多的问题，只要政府肯增加土地供给，供给都不是问题，在短期控制需求后，2年后，供需都能达到平衡。

联系我们

樱桃小房子，一个沉沦于房地产江湖十多年的财经女记者创立，敢于报道真相，善于挖掘独家，以通俗易懂深入浅出的风格，让你学会如何买房，如何让财富增值。

欢迎关注微信公号

樱桃小房子（ID:cherryhouse2017）