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为何香港房价调不下去

」

香港昨天夜里又收紧住宅的印花税，任何本地人以“一约多伙”入市须缴15%的印花税，以此杜绝投资者回避税收....

什么意思呢，所谓「一约多伙」，就是以一个买卖合同文件购买多套房，实际上只缴纳一套房的税收，这个在我们内地是不可能出现。

这种现象这几个月越来越多，美联物业的统计，3月份购买香港新房以「一约多伙」的占比达22%，其实就是投资客入场多了，很多是内地人去香港投资规避风险。

因为香港的调控一直都是市场化手段，常见就是上调印花税，不像内地的限购限贷限卖限离限学历等行政手段，这也是一直遭市场诟病的，认为不够市场化，所以我想谈谈香港对比下。

先看下图，是中原房价指数，1997年7月基数是100，目前已经到达150，1997年那次泡沫破灭大跌后，2003年到底，此后一路进入牛市大周期，中间仅有2008年和去年小跌过，一路震荡向上。

2008年金融海啸，香港跌幅也小，因为香港严控土地出让，维持高地价，减少了房屋供给量，自然会供不应求，价格想跌也难。另一方面，本身之前的泡沫已经消化了那么多年，市场还是比较健康的。

2012年7月梁振英上任后，也采取了诸多措施平抑房价，包括增加土地供应，增加保障房，其它所谓的辣招，基本上都是提高印花税，比如对非香港人提高买家印花税15%，对香港永久居民购买二套房以上收双倍印花税至15%，之前是按照不同价格收税，包括4.5%、6%、8.5%，非香港永久居民买房征收30%印花税，够高了吧。此外，2015年也提高了1成首付比例，现在大概是三四成左右。

但这几年间香港二手房仍上涨了40%。现在相比1997年的高峰，上涨了50%，相比2003年低谷，上涨120%。

提高印花税的结果，导致二手房市场的放盘量越来越少，需求只好往一手房挤，这正中了开发商的下怀，可以涨价了。

为什么香港房价就调不下去呢？

1、宏观面

08年后的全球货币宽松，导致了极低的利率，香港贷款年利率也就2厘左右，比内地低一半还不止，利率这么低，流动性这么宽松，房价不涨才怪。1997年香港的利率多高啊，连续加息，比现在国内还高很多。

2、供给端

主要是土地供给的问题，在曾荫权当特首的七年里（2005-2012），坚决拒绝复建居屋，又不增加住房供应，还包庇开发商，说土地是香港最重要的资源，绝不廉价卖，导致房屋供应少，这几年梁振英上台，增加了一点供应，重建公屋，不过短期也补不上过去的缺口。

香港今年推出安居房2100套，排队申请的就有13.5万，即便一半人住公屋，香港730万人，还有一半人要买商品房。

3、需求端

一是外来人，内地人去香港买房投资的越来越多，港币汇率与美元挂钩，由于对人民币持续贬值的担忧，内地人去香港买房成了一种对冲汇率风险的简单方式，去年内地人在香港投资的这个比例达到了17%，今年还在上升，内地人去香港买房的都是土豪，很多是一次性付款，另外还有些黑钱要洗白白。

另外2003年以后，内地去香港上学工作的人也多，还有投资移民的，现在7个香港人中就有一个是新香港人，这部分也是刚需，所以不能单纯以香港本地人的支付能力来评定房价高低。

二是本地刚需，香港本地年轻人购房，会动用父母现有住房作为抵押从银行贷款，来支付房子的首付款，跟内地一样也是啃老族，所以支付能力也强。还有没钱的，开发商帮买家垫三年首付，三年后，房价涨了三五成，再把房子到银行做转按揭，把升值部分套出来，还给开发商。其实，这潜藏的风险是，最大限度的利用银行杠杆了，不过租金高不怕。

4、租售比

但香港房子的租金很高，假如一套70平米的房子，同样是700万，在深圳关内也就能租个七千块，在香港可以租到2.3万（看下图的沙田富豪花园，香港用平方尺计算，实用面积大概是73平米），而且香港利率低，同样贷款450万，按基准利率算，国内30年贷款，利息是4.9%，月供2.38万，香港今年随美国加了一次息，利率2.4%，月供1.75万，少了6300，租金比月供还高，显然香港回报率高很多。

所以即便香港房价现在已经升到了历史性的高峰，但香港人认为泡沫不多。除非是连续加息很多次，收紧流动性，增加月供压力，就像1997年那次，不过历史已经不同，那时候没有内地人去买，现在的香港可以说是全中国的香港。而且还可以租出去，减少还款压力。

5、地王效应

过去是香港地产商去内地投资发展，时移世易，这几年，内地房企去香港积极买地的越来越多，动辄上百亿的地王频出，已成为新常态，他们没有经历过1997、2003楼市大跌，比香港地产商抬价激进的多，对利润率的追求也没有港商高，还可以赚取汇率差。

地王效应，导致投资客纷纷入市，也引发刚需的恐慌买房，而且购房者的心态跟内地一样，因为过去十多年早买房的早发财了，再不买就会越来越贵，越难上车，对未来价格都有上涨预期。

结论

就像李嘉诚最近说的那样，看不出香港未来一两年的房价会下降，因为买家购买力很强，香港是弹丸之地，土地供不应求，除了本地人外，内地人也会来买，导致房价上涨。他劝香港市民，如果想炒楼就算了，不好搞，但自住在收入和支出可以应付过来，就应该买。

其实相比北上广深，以香港的收入和租金来看，房价真不算高，现在北上深核心区，10万以上的房子太普遍了，而且还是建筑面积，香港按套内面积算，所以也难怪那么多人跑去香港买房，人家回报率比国内高多了，这样一比，泡沫系数明显国内高。

可见，只要不增加土地供应，同时，在货币极为宽松，利率极低下，再厉害的市场化调控手段，房价仍然很难降，未来香港的房价要下调，取决于这两个要素的变化。「完」

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樱桃小房子，一个沉沦于房地产江湖十多年的财经女记者创立，敢于报道真相，善于挖掘独家，以通俗易懂深入浅出的风格，让你学会如何买房，如何让财富增值。

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