2017年郑州房市正式进入品牌品质元年，大品牌高品质楼盘在犹豫的市场心态下高歌猛进。
市场先行者已经在春节后悄然入场，郑州的高性价比优质房源也在不断升级中。
市场呼唤消费升级，市场需要区域、品牌、品质楼盘的黄金组合，成熟理性市场更期待高性价比、宜居舒适、引导趋势的标杆楼盘出现。
高性价比意味着自住投资的兼具性，宜居舒适意味着健康绿色的生活方式，强大的标杆楼盘必须在区域、品牌、品质、户型、服务、细部上有所突破和创新。
以上热辣辣的字眼急需一个集大成者登台亮相。
市场在憋足了气酝酿这样一个集大成者。
恰逢此时，北区真正的品牌品质大盘融创大河宸院已经秣兵厉马，重新升级打造郑州2017的标杆楼盘。
针对此情此景，本文试图以此作为教科书的范例，以期让读者明白当今及未来市场的钻石要点：
什么是真正的优质楼盘？优质楼盘的真正值钱点和实在点在何处？品牌开发商的突破性在哪里？好房子凭什么享受高溢价？如何真刀真枪地核算高性价比？
本文将拳拳到肉，做手术刀的精细化切割分析。
01
开发商升级——新势力逆袭
传统开发商的核心杀器是在强劲资本支撑下快速开发、快速销售、快速周转，以工业化、标准化倾销之势席卷全国。
但一分为二看待，传统龙头有如下明显的软肋：
1、多以远郊刚需大盘起家，这是其最成熟最主流的产品。相形之下，他们在改善盘和豪宅方面的打造能力相对偏弱。
2、老牌开发商为了降低成本，对不同产品分为标准化系列，在全国各地大肆复制。鉴于各地天时、地利、人和的不同，难免有水土不服、生搬硬套之尴尬。
开放开拓的市场需要新势力新思维来创新前行。
融创在充分竞争中脱颖而出。毫不意外，帝都竞争巅峰之地，善于迸发出有颠覆性思维的创新企业。房地产也一样需要浴火重生。
融创中国成为中国近三年来成长最快的房企，硬是在老牌霸主垄断市场的的优势下，杀出一条锃明发亮的血路。
切割分析，融创的颠覆性和突破性主要在于以下亮点：
1、高端化品质化寻求突破。京沪的壹号院系列大获成功，基于其核心地段、匠心大气的设计和全方位的服务品质。京沪房市，竞争最充分，利润率最低，高端比例最高，壹号院取得如此口碑和战绩，绝非侥幸。融创也凭此塑造了高端盘开发商的品牌。
2、因地制宜、量身定制。不同于北京的大气和贵气，苏州自古以来是江南繁华之地，讲究温婉细腻精致的生活品味。融创在苏州一战成名，桃花源项目大获成功，成为苏州高端盘的标杆项目。
2016至今，融创中国股票的投资收益率傲视地产同行，这也折射了资本和产业界对融创公司及产品的价值评估。
毫无悬念，融创中国依然把2017定位为超越之年。
谜底将在郑州展现。
融创大河宸院横空出世，这是融创中国在郑州布局的重兵，公司上下将以最大的心力助推这个标杆大盘。
大河宸院厚积而薄发，其核心内功和自信缘于何处？
02
地段稀缺、地块尊贵
融创大河宸院位于郑州大河路天河路交汇处（中国大运河原址两侧）。其地段优势主要如下：
1
地段稀缺
A、大运河区段已经列入国家级保护规划，集历史、文化、人为之味道，后期规划的“一河两岸六园八景十二遗珠”将以大运河遗址为“河身”。郑州区域，此类地段稀缺性明显。
B、大北区紧邻黄河天然湿地，绿化率冠绝郑州城区，更兼三所贵地福祉，是上风上水宜居之地。
C、大北区万科、融创、建业品牌开发商云集之地，集体抬升地块的价值。
D、北区的商业配套、人气、教育、规划均是加速发展之地，北区的人气和价值在于其对郑东新区和金水北区的通达性和衔接性。
拿一手好牌，如何打造，更反映出开发商的视野和高度，大河宸院在此发挥的淋漓尽致。
2
地块尊贵
A、大河宸院地块是纯粹的净地，无工厂、高压走廊等城市泪点。一片白纸，可以定位高端，画最新最美的图画。
B、项目首期容积率仅为1.6。容积率是地块尊贵的最重要指标，低容积率规划下，楼间距更加大气宽旷，每栋楼每户人家均占有最多的资源和最多的面积和空间，景观和配套的建设也更从容大气。某种程度而言，开发商是牺牲自身利润来降低容积率的。
C、不惜牺牲居住面积，营造超级景观。大河宸院作为巨无霸楼盘，总计占地近万亩，但是居住用地仅为2000余亩。首期社区内规划有三大中央花园景观、五大组团绿化，且兼具外部的三大景观绿化组团。大面积低容积率的社区更能呈现景观的纵深和意境，大河宸院地块内紧邻的公园、水系就占地5000多亩。
大局已定后，楼盘的价值取决于居住的纯粹性。
03
问君能有几多纯
融创在营造纯粹性方面经验老道，大河宸院的首期更在如下几点集中体现：
1
地块的纯粹性
干干净净一大块区域，无安置房，无工厂。生活其中，你不会看到大戏连唱，更不会受到高架立交和厂区的污染。
2
洋房的纯粹性
首期项目由5栋小高层和12栋花园洋房组成，产品规划以143平方为绝对主力户型。定位于纯正的改善性小区，绝无刚需盘混搭。
3
面积和户型的纯粹性
143平方是中国热点城市最畅销的改善性面积，一是此面积可以做成宽绰的四房户型；二是长期以来税率以144平方为界限，143平方可以享受优惠税率的极限。
大河宸院首开洋房均为一梯两户，这也是有宜居性的户型。一是一梯两户可以更从容大气方正的规划户型；二是一梯两户的房子得房率奇高，大河宸院洋房得房率在84%左右，这可是真金白银的红利。
相形之下，郑州房市广泛存在的两梯四户和两梯六户以及普遍的70%左右的得房率，确实算不上最划算。
4
大面宽的纯粹性
大面宽算是房企的良心尺度。大面宽前提后，才能有方正的客厅、餐厅，方正的空间大气而利用率高，大河宸院的客厅面宽已经达到四到五米区间，活动、聚会、就餐的便利性不言而喻。郑州市场上大面宽的楼盘是相对稀缺品。
相比之下，郑州市场上不少奇葩户型，都是牺牲了楼间距。在某种程度上，小面宽而狭长的户型都是偷了楼间距而高价买面积。
5
3.1层高的纯粹性
大河宸院底层层高约3.3，洋房层高约3.1，小高层层层高约3.05。
郑州房市的现实是绝大多数楼盘的层高均为2.8或2.9。3.1的层高有如下明显的优势：
A、增加了活动空间，既增加了储存空间，又在装修后减少了压抑感，居住舒适度明显提升。
B、大河宸院中央空调安装入户后，依然能提供足够的起居空间。
C、窗户更高更宽，可以提升采光性。
综合而言，层高的提升是额外的红利。
6
户型的纯粹性
四房两厅两卫的布局可以在143平方的范围内充分施展。整体户型动线合理，布局高效。主卧里有独立的衣帽间，且配备4米多宽的阳台，提供了宽敞的衔接大自然的场地。
宜居之地，还要考量其交通、教育、医疗、商业的配套性。
04
配套恰逢起飞时
郑州迎来城运黄金期，各方配套都在起飞之时。
1、地铁公交
规划中的地铁3号线延长线均途径项目附近，步行可及。78、97、155、159、257路公交已在此运营。
2、自驾通达性
三横：连霍高速、开元路、北四环、西可至高新区，东可达郑东新区，无缝连接京港澳高速和机场高速。且最新的情况是郑州四环高架化规划已经落地。
五纵：中州大道、花园路、文化路、天河路、江山路，都是贯穿城市南北的主干道，其中天河路连接郑州的南北大动脉—京沙快速路。
对于改善人群而言，自驾的重要性不亚于地铁。
3、商业
惠济区特色商业广场、惠济万达广场、宜家广场、运河区商业休闲带、项目自带的大体量商业，均带来惠民之利。
4、教育
项目附近分布有惠济区实验幼儿园、惠济区实验小学、省实验小学分校、郑州四中、郑州师范附属中学、郑州实验高中等众多学校。
5、医疗
项目附近有惠济区人民医院、郑州市第三人民医院。大名鼎鼎的郑大一附院郑东分院、郑州儿童医院也可以自驾通达。
配套成形之外，项目的软硬件处理，也是品质化楼盘的重要表征。
05
宸院系列的品质打磨
融创中国以壹号院系列横扫京沪豪宅的顶级市场，展现了顶端品质的具体魅力。针对于大华北区域（雄安新区已经点燃），针对于华北房企枭雄竞争的白热化区域郑州，量身定制的宸院系产品横空出世。此时此刻，大河宸院毫无疑义成为大华北区域首创的“宸院系”的第一个项目。品鉴于斯，以下亮点不可不提：
1、规划设计
项目产品汲取融创top系列精髓，由GOA大象设计亲自操刀，将品质洋房与大气景观自然融合。
加拿大奥雅担当全套景观设计，以“通过生活场景的构建”为规划要旨，万亩场地，水系、绿化、公园合理配置，真正呈现景观在大空间的维度魅力。
2、装修方面
大河宸院参照天津全运村的设计标准。全系细节由深圳海外建筑装饰团队担纲。市内装修硬件均采用国内一线品牌，并在科技化方面引入节能技术，提高热能、光能的使用效率。此外，针对于环保性和健康性，新风系统、中央空调等配置系统也对标京沪豪宅标准，充分诠释了改善性品质楼盘的提升标准。
虽然有以上亮点背书，但作为楼盘的要素，性价比不可回避。
06
性价比测算
郑州最新的房市是这么现实和直接，万科紫台二期已经夯实了大北区的房价。
万科紫台二期首开地块紧邻北四环高架，成交均价15000，精装修为万科刚需版本。
综合而言，有利有弊，但是这个价位和去化率是踏实而信服的。
融创大河宸院容积率1.6，洋房户型一梯两户，小高层户型两梯两户，绝对主力户型为143平方洋房，得房率为84%左右，3.1层高，大面宽设置，整体地块纯粹干净宜居，无粉尘、噪音及高架污染，装修标准偏改善性，小高层为每平方2500元，洋房为每平方3500元。
比较范围再次放宽，融创大河宸院可以作为北区置业者的终极选择。
更现实的是，作为巨无霸楼盘的首开项目，其开盘定价势必遵循首开火爆、低开高走的操盘思路。
行文至此，各位读者，你们觉得当下市场，融创大河宸院的合理价位应是多少呢？
在限价的大背景下，笔者预计大河宸院的价位比万科紫台高不到哪里去。
纵横对比之后，相信每个人都能理性和深刻地做出评判。
结 语
好房子是什么？
大品牌、高品质、低容积率、高得房率、景观配套、户型方正、相对高的层高、宜居性、景观性、交通、教育、医疗、商业的配套性、精装修的品质性、市场竞品的比较性。
以上要素如果都能客观理性地分析和理解，则你可以在雾里看花中明明白白真真切切。
或许，我们应该想得更多更深刻，不妨延伸烧脑如下几点：
1、品质化改善盘渐成主流
随着社会的高速发展，消费升级势不可挡。房产市场也毫不例外，高净值人群会在生活中不断进行房屋的改善升级。再加上长期“双限”的周期性，势必让房票在相当时期内日趋紧俏。在购房资格和套数受限的压制下，改善性楼盘的稳定性和增值率会越来越强化。
笔者在以前文章中多有论及，作为性价比、收益率、宜居性、二胎因素、三世同堂的联合考虑，四房之类的改善性大户型将日趋成为主流。京沪宁等热点城市近两年来一直在验证这个思路。
2、房产的创新和突破
区域价值的宜居性、产品设计的纯粹性、交通配套的便利性、后期维护的服务性、定位人群的分类化，市场盲点的精确打击性，都在逼迫开发商不断开拓视野、升级楼盘。但是作为业内人士和购房者，你要有火眼金睛，能真正看到楼盘的黄金价值点。
3、与时俱进的你我
开发商在变革，楼盘在变革，价值评判在变革。无论你买不买房、卖不卖房、现在买卖还是以后买卖，你和我都要与时俱进，退而可以不断学习改善自己，进而可以大展拳脚投资硬货。
2017已经过了一季度，无论是开发商、楼盘，还是你我，提升品质和正确评判，都是不二的选择。
我们每个人，又何尝不是为了梦想和尊严，在生活中披荆斩棘、勇往直前呢？
