试图用干货堆出来的鸡汤

PM9:30,Apr.13th,2017

文︱刘德科

今天分享一下绿城管理集团总经理李军先生的 PPT，3 月份他在北京的一场演讲。李先生这一年多时间都在操心「绿城代建4.0」，这份 PPT 算是他最新的结晶。

这份 PPT 所讲的，能实现多少我们不知道；但无论如何这是一份不错的思考，至少他们思考了，这个行业很多人根本就不思考了，懒得跟毛毛虫一样只会吮吸绿叶中的汁。

我们得向那些人致敬：努力思考如何推动行业进步的人，而不是努力装点自家门面的人。

这是李先生PPT的开头——

斯蒂格利茨是个预言家，他说这句话的时候，差不多是上世纪末，在他得诺贝尔经济学奖之前。如果这世上存在预言家的话，那么最靠谱的预言就是：当一个事物出现萌芽时，那些敏锐的观察家及时捕获了萌芽的气息，然后他把那种气息翻译成了一句话或者几句话。

当前中国的城市化，确是人类有史以来所未发生，并且尚未结束。在中国这一轮城市化中及时捕捉了机会、创新了商业模式的人，都将成就自己并且利及他人。那些抱怨黄金时代已经过去并且逃离城市化大浪的人，最终将落寞。

当然，这些话，是我加的。因为我不曾在现场听李先生如何演说这份 PPT。下文也一样。

这是李先生对于房地产开发模式之变化的逻辑框架——

PPT 中的文字乍看起来枯燥无味，但意思还是很清楚的：接下来，不是所有人都能在房地产领域捞走一笔，小地产商的机会越来越少了；地产商要混得更好，得更懂政府的阳光需求，而不是灰色需求；资本的力量越来越强大，可是光有资本不行，资本还是得找靠谱的执行者，靠他们做出令人信服的产品，资本运行的逻辑才能长久，而不是一时的耀武扬威。

这是李先生对于未来房地产行业细分的展望——

对于房企来说，你是要每个细分领域都通吃，还是要拣一两个细分领域精耕细作，这需要思考。如果你不够强大，还要通吃，那估计就会很累了。

从公开的招拍挂市场获取土地，简单说就是拍地，已经不是高级玩法了。每家房企都得思考，如何通过这一页 PPT 中述说的方式获取土地。这些方式也不是什么新玩法，但不是所有房企都能玩转，原因恐怕在于能力不同，转型不够及时。

这一页是说，以前的房企主要依靠纯粹的「开发」，对于前端的「金融」和后端的「运营」都不太重视；以后如果还这么玩，就不行了，因为前端的「金融」和后端的「运营」越来越重要，中间环节的「开发」本身没那么重要了，因为它很容易被别人替代。

为什么说「开发」环节最容易被替代？因为「代建」这个行业起来了。所以，李先生他们的绿城，专门成立了「绿城管理集团」，专注于「代建」这个行业。

这个逻辑通不通顺，我们也不知道；但李先生他们的总结，还是值得房地产这个行业警醒——

经常有人对于别人的思考，会习惯性地给予上帝般的不屑。但李先生他们还是在认真探索「代建」这个新行业的各种可能性。比如，他们对于 B 端的合作伙伴是这么说的——

下面这一页 PPT，差不多涵盖了绿城在「代建」领域的全部思考和设想——

看起来很复杂？以前我们有文章专门用大白话翻译过这个复杂的框架，这里就不赘述了。

把上述框架中的右边部分抽取出来重新进行逻辑编排，可以看得更清楚一些——

显然，绿城在「代建」领域是有野心的：他们不仅仅只是想赚点代建费用，而是希望造一个平台，甚至造一个他们控制的生态。

好了，如果你耐心看到这里，你大概会问：你云里雾里地讲了这么多，这一切跟我们购房者到底有什么关系？

其实我们想说的是：房地产这个行业在变，你多了解一些看起来跟你没有直接关系的事情，不是坏事。总有一天，你个人的人生或许也会遇到类似的问题，拐个弯思考，说不定就柳暗花明了——就像房地产行业看起来是暴利，但其实玩法已经变了，绿城在「代建」的探索，不过是房地产行业之变的一个小小窗口而已。

为了避免广告嫌疑，我们只截取了这几页 PPT。所以，这篇不是所谓的「软文」，是试图用干货堆出来的鸡汤。请便。

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