房哥问答

每周五，房哥会针对大家在买房中遇到的问题疑惑统一在微信进行回复，个人意见，仅供参考。

问：枫林九溪房子可以买不，今后发展如何？

答：这个小区我去看过，交通确实不方便，小区的定位是卖环境的，包括整体规划也是以洋房和别墅为主，夹着高层在卖。开发商是高新地产，牌子是有保证的，目前价格中规中矩，可以考虑。

再说港务区，最新的自贸区划分出来后，港务区也占了很大一部分，从规划上讲发展不会差，加上地铁十四号线，三号线，西安体育中心、包括万达城，其实潜力还是可以的，但周期比较长，还处于基础建设阶段，你看这边的华南城、包括奥特莱斯，因为交通不便，其实人还是很少的。枫林九溪的定位其实就是图环境，自己住大牌子，自住很不错，投资再想想。

问：已经买了梨园公馆的房子，但证件不全房产证靠谱么？

答：先说房产证办理的几个因素，首先五证齐全，尤其是土地证和预售证。再者小区内没有违建，据我所知前阵子开发商在把小区绿地拆了搞违建还被举报了。第三，这个小区是李下壕村的城改房，村民已经安置，能不能拿下预售证得看开发商愿不愿意缴这个土地出让金了。目前开发商的资金非常紧张，小区外围临着汉城湖畔的底商陆陆续续施工一年多了，目前还是那样子，风险较大。

问：融尚中央街区有无投资价值，小公寓投资价值大吗？

答：单就地段而言，朱雀路这地方没得说，融尚中央街区价格也还能接受，现在在卖的九号公寓今年十月初就能交房，可以考虑。

再说公寓投资两点，第一首付50%，这个对资金要求比较高，后期交房后出租回本比较难，租金不会太高。第二公寓40年产权问题，之前说的70年到期无条件续指的是住宅性质的，对于公寓，有砖家称所谓的商住房，40年或50年产权到期后无法自动续期，这个要权衡下。

问：港务区以后发展咋样，给点意见？

答：个人看好港务区，西安下一步的四个主要新区包括，国际港务区、高新区三期、曲江新区、西咸新区，此前500亿的万达城也将落户港务区、还有2021年全运会的西安体育中心，发展规划是不错的，但就是你说的问题远。就区域而言定位就不是主城区，其实这些都是为投资准备，自住在这里确实很不方便，除非家就在跟前。目前浐灞可供开发的地方其实不是很多了，下一步就是港务区。

问：18年毕业研究生，关于西安房价的几个问题？

答：首先买房时机问题，刚需早点买，房子也是商品，涨价是必然，尤其是西安基准价还不算很高的时候。第二，7000预算基本排除了高新曲江城北和浐灞，城西和西咸是够的，可以重点看下三桥附近的华润、蓝光、德杰的几个盘。

第三，24城我觉得可以入手，万象城马上就开，这块又是地铁口，潜力还不错。第四，御锦城是城东最大的盘，但吵小区品质不高，性价比高，个人认为城东不如城西，这边背靠西咸。最后一个问题西安房价会不会涨，目前其实已经涨了，像高新这种热点地段，半年前那什么破楼盘，现在也敢卖9000，房价跟风，刚需早买。

问：运动公园附近有什么房子，看房注意什么？

就我了解这个区域新房是没有了，国金华府那破户型，现在都卖1万1，主要是二手房且价格还都不低，天朗御湖、荣华北经城、首创国际城、鼎正大都城这些，二手房主要注意这几点：

房屋自身建筑情况，如房屋户型、结构、朝向、通风、采光、质量、面积、层高、装修、配送的家具等，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

房屋周边状况，如周边交通、生活配套、小区绿化、噪声、电梯、保安、物业管理、街道居委会等。

问：二手房有无个人房源平台，没有房产证如何靠谱交易？

答：没有，除非你是买亲戚朋友的，几乎所有的二手房源都在中介手里，人家就是干这行的，现在看二手房基本都是在网上选定一个区域，然后去小区楼下找底商的中介具体问，大点的中介有玛雅、海汇这些，然后带你去看房。要么就是在安居客搜房这些上找二手房源，大部分也是中介，确定好价格再去实地看，省时省力。

没有房产证的本身就存在风险，除了开发商办不下来原因，还有可能是没有房产证的房屋，房主将其抵押或转卖。有的房主会说，你给他钱，他就能把房产证赎回，再给你。让他滚！让他借钱把证赎回，再找你。

问：金地西沣公元优缺点，9500贵不贵？

答：其实很贵了，不到一年时间，涨了2000块钱，我朋友去年9月买的，也才7300。西沣公元是金地在西安做的最大的城改盘，小区只能说一般般，这个几个有点虚高跟风。这块算高新和长安区的夹缝地点，以前叫三不管地带，上学就是个问题，小区应该是带大雁塔小学的，看下是学位还是学区。

最近一号楼业主还反映，小区污水全排在一层，市政管道没接通，开发商扯皮的事儿，也看得出来小区质量如何了，不值这个价。

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