2017年4月18日下午4点，西安市住房保障和房屋管理局召开新闻发布会，发布西安房地产市场新政策：商业贷款首套房首付不低于30% ，二套房不低于40%，第三套房则不能贷款，公积金贷款首套房首付比例不低于25%。

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要点一：将市政发[2016]60号文件确定的住房限购范围调整为新城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域以及高新区、经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区等开发规划区域范围内；以上意见，西咸新区可参照执行。

解读一：此次政策几乎覆盖了整个西安主城区，由于西安地铁规划建设、市政公园绿地等建成投入使用等利好因素，长安、曲江二期、航天基地等区域，部分普通住宅产品，诸如洋房价格涨幅较大，很多楼盘出现了开盘即售罄的状况，为了遏制市场过热，属于正常的调控，未来这些区域受各方利好，土地及商品房市场或将继续走热，但投资及投机性客户将减少。

依照升级版调控新政，外围区域暂未列入限购范围，诸如临潼区、高陵区、户县、阎良区、周至县、蓝田县等。

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要点二：在“城七区”及开发区限购范围内购买的商品住房及二手住房，需取得《不动产权证书》后满两年方可上市交易（买卖、赠与）。以及第二条严禁变相炒卖“期房”，严禁合同更名的情况出现。

解读二：这条虽没有单独列出，但这条根据4月6日住房城乡建设部发布的《国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》中第二条——科学把握住房建设和上市节奏而来，一般来说，从签订合同、按揭放款到拿到产权证，至少需要2-3年时间，而拿到产证两年后方可交易的规定，则将购房持有的时间至少拖长至5年左右。另外严禁变相炒卖期房，严禁合同更名，这两条对于短期投机投资购房人群，应该算是“毁灭性”的打击。

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要点三：对在我市无住房的居民家庭，首次申请商业性个人住房贷款首付比例不低于30%，二套房首付比例不低于40%；非普通住房首付比例不低于50%，三套及三套以上住房暂停发放商贷。缴存职工家庭首次使用住房公积金贷款购买普通住房的最低首付款比例为25%；购买非普通住房的最低首付款比例为30%，对结清首次住房公积金贷款后，再次申请使用住房公积金贷款购买普通住房，最低首付款比例30%,购买非普通住房的，最低首付款比例35%。

解读三：房贷有保有压，抑制改善居投过度，首套房首付最低三成、二套房四成，在西安楼市调控的历史上并不是一个突破，在长达2年多的去库存周期之前，西安就曾采取过类似的限贷措施，在供求关系（9个月去化周期）没有本质改善之前，首付提高10%对市场作用有限；而对于三套房停贷确实是此轮政策的“重磅炸弹”。

新政在抑制投资投机购房之外，尽可能满足刚需人群的购房需求，也是此番政策重点考量的一个方面，公积金贷款虽有所提高，但是幅度并不大。

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要点四：实行商品住房项目上市供应、销售计划备案制度。房地产开发企业销售商品住房时，应合理确定并申报销售价格，严格执行明码标价、一房一价制度；销售价格经申报备案 后3个月内不得上调，实际销售时不得高于备案价格。

解读四：严打捂盘惜售，公示房源销售情况，一方面打击开发商分批、拆零等方式拖延上市时间，一方面抑制开发商以内部认购、排号等方式制造紧张气氛，避免造成购房者恐慌感，另一方面稳定和引导市场，打击投机购房。

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要点五：土地方面，第一关于住宅用地三年内供应计划；第二关于探索新的土地出让模式；第三关于严格落实项目开竣工申报制度。

解读五：供给数据化调节，松紧有章可循，根据2017年3月西安市普通住宅存货为1335.28万㎡，去化周期约9个月，属于五类中增加的土地供应的一类，因此，未来三年西安住宅用地供应应继续增加，但这个供地数据会根据数据进行调节，松紧有章可循。

探索新土地出让模式，在目前房企激烈抢地频繁熔断背景下，政策提出“限地价竞房价”及“限地价竞自持”将登场，毕竟政府是最终获利方，所以在此方案下政府可能加大土地公开竞拍，土地勾地行为或大大减少。

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要点六：大力推进棚改货币化安置，确保50%的货币化安置率，扎实推进棚户区改造工作。转变公租房保障房式，实行实物保障与租赁补贴并举的新型住房保障制度。

解读六：留住人才，弥补户籍政策短板。转变公租房保障方式，实行实物保障与租赁补贴并举的新型住房保障制度；扩大公租房保障范围，多渠道解决中低收入家庭、新毕业大学生和外来务工人员的住房问题；通过实物配租和货币补贴等方式做好“人才安居服务”； 鼓励各单位采取多种形式，有效解决人才安居问题。

以上六条政策，从限购范围、限贷、新房销售、二手房销售、土地市场供应、保障房等多个方面，数据化给出了政策的红线，政府三个意图较明显：

第一、 通过住房建设和上市节奏，有意放缓楼市热度，一方面稳定和引导市场，给真正需要住房的购房者机会；另一方面有利于打击投资投机性需求进入市场。

第二、通过供给数据化、灵活的竞价方式，有意透明土地市场，一方面供地数据会根据数据进行调节，松紧有章可循；另一方面防止土地勾地行为或将大大减少。

第三、通过限购范围扩大，有意遏制市场过热区域，抑制投资投机性需求进入过热区域，保证长安、航天基地、曲江二期、浐灞、国际港务区、西咸新区尤其沣东、秦汉新城等热点区域能够健康稳定发展。

政策原文如下：