随着楼市的深度调控，开发商开始面临更大挑战！

戴德梁行(微博)数据显示，一季度上海新建商品房住宅市场共成交129.98万平方米，同比下降68.69%。预售证审批困难，银行放款速度减慢，客户观望情绪严重，限购限贷审查愈发严格。这些因素不断叠加，使得拥有高端住宅的开发商出现销售乏力。

“我们观察到今年的销售情况明显比之前差很多，预计今年下半年会有开发商抗不住开始降价。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

开发商住宅难卖

在上海拥有多个高端住宅项目的融创中国(1918.HK，下称“融创”)在这次调控中首当其冲。

位于上海浦江镇的项目“上海桃花源”是其上海公司今年最重要的项目之一，可是在这次调控中却迟迟拿不到预售证。

一方面，预售证审批严格导致高端项目入市迟缓，同时其预售价格也无法达到上海融创的销售预期。

在2016年3月的业绩会上，融创董事长孙宏斌(博客)曾公开表示，公司新近收购的上海浦江镇项目未来售价要看最终审批，但估计单价会在20万/平方米左右。

按照目前上海市场情况，单价十万以上的高端住宅审批非常困难，“上海桃花源”按照之前预期销售价格进行销售几乎无望。

易居(博客)智库研究总监严跃进指出，按照目前的预售条件，此类项目很可能需要折价销售，否则企业在销售方面会比较困难。

同时，融创在上海的“陆家嘴壹号院”项目虽已拿到预售证并开盘，销售情况却并不乐观。

根据网上房地产数据显示，该项目在2016年11月拿到预售证并开盘，单价从10万./平方米-18万/平方米。从目前的销售情况看，其开盘总套数137套，已登记总套数54套，已售总套数92套。

这意味着，在过去的5个月该项目已开盘的137套中实际到交易中心登记完成的为54套，这个销售速度显然不符合融创一贯的销售节奏。

“能够买得起高端住宅的客户多数都已经有住宅和贷款记录，按照目前情况首付要达到70%，这些高净值人群又特别重视资金的使用效率，面对这样高的首付很多意向客户就会直接放弃购买，高端住宅销售受到很大影响。”卢文曦指出。

记者注意到，由于融创在上海的多数项目均是中高端住宅，因此销售情况不容乐观。

来自克而瑞数据显示，2017年第一季度上海融创权益销售金额17.7亿，在上海排名位列第十。在2016年上海融创的销售排名是第三位，在2014年融创更是在上海销售排名达到过第一。

败退的背后是其在上海住宅产品线单一，因此面临调控显得有些吃力。

龙湖地产(0960.HK,下称“龙湖”)在上海面临同样的问题，作为上海龙湖今年最重要的项目“龙湖天璞”也未拿到预售证。上海龙湖此前希望该项目可以卖到8万/平方米，但是用目前看来如果可以拿到6万/平方米的预售价格就非常不错。

按照上海龙湖此前公布的年度目标，该项目销售额要超过80亿，如果价格没有达到预期，就需要卖出更多的房子来扩大销售额。

在利润和规模之间，上海龙湖不得不面临艰难的选择。2016年，龙湖在上海销售流量金额97.14亿(数据来源：克而瑞)，在市场如此好的情况下并未达到集团100亿指标，而今年面临如此严峻的市场，上海龙湖将承受更大的压力。

“预售价格达不到预期是普遍的问题，我们的项目已经符合预售条件，但是就是考虑到价格不愿意去拿预售证，但是如果政策一直高压，我们也只能开始跑量。”一位开发商高层告诉记者。

实际上,政策调控的“阴云”持续贯穿2017年将是大概率事件,房企无论如何都难言乐观。

3月,全国地方调控频率之高在以往而言均实属罕见。据不完全统计 ,有41个省市出台了67次调控,其中涉及到限购、限贷的重要核心型调控就有33次。随着调控砝码不断增多和加重,调控的成效也不断从量变向质变转化。

业内人士预计,紧缩的调控政策将贯穿全年,很可能还会有更多二线城市和环一二线核心城市的三四线城市将升级限购。开发商应适时加大供应、把握推盘节奏,加快去化速度,应对变局做好充分准备。

监管加码

楼市成交回落的同时，对开发商监管同样开始不断加码。

2017年4月13日，上海市发改委公布2016年商品房销售明码标价专项检查情况：抽查50家在售楼盘、50家房地产中介机构门店。其中，华润(上海)房地产开发有限公司、上海展恒置业发展有限公司、上海辰环房产发展有限公司、上海浦东富成房地产有限公司、上海鑫泰房地产发展有限公司等5家企业被责令改正，并分别处以5000元罚款。

以华润置地(1109.HK，下称“华润”)为例，其在上海菁英苑A07地块项目就违反了明码标价行为，未在售楼中心醒目位置明码标价。

记者注意到，在去年第四季度，上海华润等多家房企曾因涉嫌擅自提价被上海市住建委等相关部门立案调查，其涉案项目并被暂停网签资格。

根据当时“上海发布”公开资料显示，涉嫌擅自提价的项目包括华润九里园项目、正荣景苑项目、正荣美兰观庭项目等。

上海华润不断违规，其背后是此前监管尚存空间，而随着调控深入，监管措施也愈发严厉。

记者注意到，上海从去年第四季度开始先后提高了银行首付比例，并叫停了首付贷、接力贷等产品，同时开始不断加强了对楼市监管，随后楼市开始逐渐稳定。

“如果市场一直不好，我们估计会选择降价走量。”上述开发商高层表示。

戴德梁行高级董事、综合住宅服务主管伍惠敏认为，2017年上海楼市将进入调整期，目前政策已是史上最严，短期内放松可能性较小。若房价今年内有抬头趋势，不排除调控进一步升级可能。

规模房企优势明显

据克而瑞研究中心发布的《2017年一季度中国房地产企业销售TOP 100》排行榜显示,2017年一季度规模房企继续扩张,门槛提升明显。TOP 50-TOP 100之间的房企维持去年水平,从门槛金额来看,TOP 30门槛增速加剧,由2016年一季度的73.8亿元跨越至135.3亿元,同比大幅提升83%,而TOP 50-TOP 100的门槛维持去年水平。

从面积门槛来看,前50强房企面积入榜门槛也有所提升,从2016年一季度的40万平方米提高至48.7万平方米,同比上升21.8%。升幅最大的是排名前十的房企门槛,由2016年一季度的123万平方米升至232万平方米,同比上升88.4%。

对此,相关人士分析,2017年一季度多个城市密集出台新一轮紧缩调控政策,调控政策热点城市由一二线城市转变为环一线周边三四线城市。但从数据来看,一季度规模房企和品牌房企的优势越加凸显,房企规模门槛和行业集中度升高的趋势已经非常明显。但不可否认,各地楼市调控风暴在3月才开始掀起,这对房企前3个月销售业绩的影响非常有限。目前来看,通过一季度业绩预测房企全年的销售走势还为时过早。

但就一季度而言,行业集中度则有显著提高。其中 ,3家龙头房企的销售规模均已超过千亿元,优势愈发明显。同时,龙湖、金地、鲁能等有实力冲击前十的房企2017年一季度的表现也非常亮眼。在当前政策环境下,规模房企和品牌房企的优势越加凸显,布局区域狭窄、产品单一的中小房企生存会愈加艰难。而布局均衡的大型龙头企业则在抵御市场风险方面有显著优势。

综合来源：第一财经日报、地产中国网