文｜叶书利

近期，壹书生发现一个现象：刚进环京团购社群（文末有进群方式）的人，多数新进群者开口询问的问题是：“唐山是价值洼地吗？”、“承德有投资价值吗？”、“秦皇岛投资空间大吗？”、“沈阳如何”等，也就是说，唐山、秦皇岛、承德、沈阳，甚至易县、衡水等成了时下环京销售的新宠。

在壹书生看来，环京销售口中的“新宠”背后，隐藏着巨坑式的利益黑幕。

唐秦沈为什么成了新宠？

咱们一步步来掀开这个黑幕故事。

国庆调控潮后，为什么唐秦沈突然成了环京销售口中的新宠？见人就推销唐承秦，国庆前却并不是如此。

壹书生（环京团购社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）认为，主要原因有三：

A，国庆调控潮后，环京销售原来的钱袋子区域，包括廊坊近京区域，甚至包括涿州、怀来、涞水等次近京区域，受调控高压影响，开盘量大幅下降。鉴于生存需要，不得不将销售区域继续外扩至处于去库存而有房的唐山、秦皇岛、承德、沈阳等区域。这些区域本属于去库存区域，因此不管是中央政府、当地政府及当地房企，皆欢迎投资客的到来。这是主因，下面二个为次因。

B,伴随2016年的数波暴涨，近京区域的房价已到一定价位。为了哄骗对更低价位有需求的投资者，唐山、秦皇岛及沈阳等地的低价位盘恰好可以，且房企正有房无处售和当地政府为去库存而发愁，因此当地政府、当地房企、为了赚钱的环京销售以及中央政府等四方一拍即合，共同引骗相关对投资信息了解不多、且对价位较敏感的投资客前往去库存；

C，还记得当年手机界的诺基亚故事吗？诺基亚正火时，各大渠道并不愿意卖诺基亚，因此消费者逛商场时，手机商场服务员甚少主动向消费者推荐诺基亚。背后的道理只有一个：因为诺基亚卖得好，因此诺基亚给渠道商的服务费低。

这个道理同样适合于现在的环京楼市。

现在环京价值区域，开发商根本不愁卖，现场基本都是抢房状态。在此状态下，试想下，房企给卖房渠道者的服务费能高吗？相反，唐山、秦皇岛及沈阳等去库存之地，楼市整体处于供大于求的状态，因此房企给渠道者的卖房服务费要高得多。据壹书生了解，时下唐山、秦皇岛及沈阳等地，一套房的服务费是廊坊近京价值区域的二三倍，甚至更多。试想下，以赚钱至上的销售，能不拼命销售唐秦承的楼盘吗？就像当年的手机商场服务员拼命推销非诺基亚品牌手机一样。

因此时下环京销售拼命推销唐秦沈等地楼盘，主要由上述三大原因综合而成。

唐秦承为什么没有价值？

了解到背后的推销内幕后，咱们再来理性判断下，唐秦承等地楼盘有投资价值吗？

俗话说得好，日久见人心。

楼市投资也是如此。长线可看出一个城市的真正价值。

值得注意的是，2016年10月调控后，在强调控下，强行政介入已打乱了市场的本来面目。此时会发现，越有价值的区域，调控越强，因此房价更趋趋。而去库存的城市，在政策引导下，可能反而涨幅更快些了。因此壹书生建议壹粉们看下本轮暴涨的起始月2015年5月-2016年调控前的9月期间京津冀各大城市的真实表现，因为这个阶段，时间段够长，且无调控，因此数据更贴合市场实际面目。

在此前的文章《两张图看清京津冀9大城市楼市投资价值排行》中，壹书生已统计了相关数据，见下图：

京津冀9大城市2016年9月房价与2015年5月相比的涨跌榜

（壹书生根据中国指数研究院的统计数据汇总而成）

2015年5月是本轮暴涨的开始月，而2016年9月是本轮暴涨的结束月，恰好一个暴涨周期。在这个暴涨周期内，京津冀区域只有五个城市有投资价值：京津廊保石。其中京津是大城市，廊保受益于都市圈外溢，而石家庄是省会城市，有一定的吸引力。其余的唐秦邯衡以及根本未上榜的承德、沧州等地，中长线来看没有投资价值。

当然说到此，有人可能会问：去年国庆调控后，唐山等地在小涨，不是有价值吗？

壹书生对此只能告诉你：你太天真了，道理只有一个，只有涨价才能去库存。但为了去库存的涨价不叫真涨价。详情可见此前的文章《秦皇岛唐山的涨幅超过京津背后：打劫财富的最大陷阱已隐现》、《唐山式割韭菜：楼市火热时在跌，降温时却小涨吸客》。

如果到此，还看不懂这种涨价是陷阱，那百度下：“涨价”和“去库存”两个词，大量的媒体讨论会告诉你答案的。

至于沈阳，啥都别说了，东北已成中国人口及资金外流最严重的地方。这个问题已导致央府极为头疼，因此整个东北的房价一直在跌跌不休中。

切记，楼市投资路上也同样遵循一个道理：路遥知马力，日久见人心。