去年9月初，文化路开元路附近的融创珑府以1万2左右的价格开盘时，房东俱乐部的南宫言老师说，这是刚需在北四环内最后的机会。错过这一次，就只能去四环以外了。有人不以为然，觉得这是危言耸听。
随后，南宫言老师又提出了绕城保卫战的概念，希望刚需找到合适的机会，就抓紧时间上车，否则就要打响黄河保卫战了。
事实证明，这也是劝世良言。
房价暴涨的过程，就是刚需节节败退的过程。房东俱乐部后台的留言是最好的现实写照。
最近，询问该去南龙湖还是荥阳买房的后台留言络绎不绝，还有不少人问开封西区和平原新区怎么样，适不适合刚需置业。
就此来看，对于纯刚需来说，西边、南边的绕城高速已经全面失守。北边和东边，则直接退出了郑州地界。
绿博早就过万，南龙湖也已过万，自从3月份郑州的限购限贷政策又进一步收紧后，荥阳东也破万了。位于中原西路商隐路的清华大溪地，小高层直接开到了1万1。
作为一个超级大盘，清华大溪地位置不错，配套也算齐全，只是开发商的品质和口碑着实一般。不过，在汹涌的购房者面前，这些问题都不值一提。
01
荥阳东终于赶上了南龙湖
对于郑州的刚需一族来说，理想的房子应该满足以下三个条件，万元左右的房价，20万以内的首付以及相对便捷的交通。郑州市满足这三个条件的，也就只剩下不限购的南龙湖和荥阳东了。
我们先来界定一下荥阳东的概念。荥阳比较大，我们所说的荥阳东，主要是指绕城高速以西、万山路以东的中原路、郑上路沿线，尤其以中原路沿线更为重要。
毕竟，西区的中原路，是和东区的金水路地位相当的——一个是市府所在，一个是省府镇守，能够享受到各种逐政府而居的资源红利。
荥阳东这个区域，一是距离主城区较近，二是属于郑上新区重点发展区域，三是处于通车较早的地铁10号线沿线，四是楼盘相对集中，区域成熟速度会比较快。对于刚需族来说，每一点都很关键。
南龙湖大家就比较熟悉了，从最初的宜居教育区，到现在不得不认命于刚需集中营的定位。
数遍郑州各大区域，南龙湖和荥阳东，无论是区位、定位、还是房价，都惊人的相似，简直就是天生的竞争对手。
不过，一直以来，荥阳东都卖不过南龙湖，两者差价一直在千元左右。经历了去年的涨价狂潮之后，2017年年初，南龙湖均价9500左右，而荥阳东则在8500左右，差价依然如故。
相比荥阳东，南龙湖的优势主要有三个，第一是距离东区较近，能享受到港区和经开区的辐射红利，第二是经过南龙湖的2号线南延线通车较早，这对于刚需来说可是个大杀器，第三是占位早，大家对其熟悉度更高。
南龙湖虽然区位价值不错，但是缺点也实在过于突出——行政级别太低，定位一变再变，几乎没有规划可言，中小开发商繁多，引入了超大体量的华南城之后，居住氛围也一言难尽。同时，也正因为2号线延长线已经通车了，南龙湖的利好基本被释放殆尽，后续看涨动力反而不足。
荥阳东虽然起步较晚，但是行政级别更高，隶属郑上新区，有统一规划，背后又有市政府为其站台，距离常西湖那新区也比较近，道路建设和区域环境都要更好一些。
市政府搞的中原西路生态廊道，现在已经卓有成效，开车感受一下会更直接。再加上荥阳植物园、李商隐公园、刘禹锡公园等配套，为区域增色不少。
综上来说，南龙湖和荥阳东各有利弊。如果体现在房价上，这两者至少应该打个平手。如果再算上开始启动的地铁10号线，甚至荥阳东后劲可能会更足一些。
等10号线开通后，从荥阳东坐地铁到达中心城区的时间，甚至会比南龙湖更快一些。
所以，在南龙湖房价先过万后，荥阳东也跟着过万，简直顺理成章。
02
荥阳东片区凭什么这么火
荥阳东最近的异常火爆，是各种因素交织到一起的结果。
最重要的原因还是因为市区3月份限购限贷政策的再次收紧。刚需最愁的是凑不够首付款，改善型客户愁的是没有房票。荥阳首付还是20%，又不限购，对于市区客户还是极具吸引力的。
还有一个重要的原因是地铁10号线开始启动了。
今年1月份，沿中原西路、京城路、郑上路铺设，连接上街区、荥阳、常西湖新区和郑州火车站的10号线荥阳段开始进行地质勘查，预计今年下半年开工，2020年通车。
这个时间点应该没太大问题，因为10号线在老城区的站点较少，沿线基本不需要大动干戈拆迁，建设速度会比较有保障。
第三个原因是因为郑西高铁对于荥阳东片区的拉动作用。
郑西高铁位于中原路和荥泽大道交汇处的南边，2015年年底正式开始运营。而依据《郑上新区概念性总体规划》，郑西高铁站未来将依托荥泽大道形成集商业、商务、休闲娱乐于一体的综合服务中心。
也正是为了郑西高铁，地铁10号线把原来准备走郑上路的一段挪到了中原路，一直过了郑西高铁一个路口后，才转向郑上路。这一点也是我们坚持郑西置业最好沿中原路布局的原因。
第四个原因是因为常西湖新区的热度升温、碧桂园龙城的火爆开售，以及地王项目碧桂园龙城天悦的入市。
如果你仔细研究一下常西湖新区、碧桂园龙城以及碧桂园龙城天悦的区位关系，你就知道我为什么会这么说了。
碧桂园龙城天悦位于荥阳东片区，北边是碧桂园龙城所在的荥阳东北片区，东边是常西湖新区，三个片区之间的热度会互相传导。
最新开盘数据显示，3月26日，位于荥泽大道和索河路附近的碧桂园龙城二期开盘，共计742套房源，当天全部卖完。精装修高层均价8600到8800，洋房均价1万1到1万2。
常西湖新区呢，从2016年下半年开始，就一直很火热。位于建设路长椿路的华瑞紫韵城，从8000多涨到了1万4。更西边的永威西郡，据说开盘价格想超过1万5。只是不知道永威的品牌，能不能够承担起这么高的溢价。
如果说碧桂园龙城和常西湖新区的火爆，对于荥阳东的热度提升起到的只是辅助作用，那么荥阳单价、楼面价双料地王项目碧桂园龙城天悦的入市，才是真正捧红荥阳东片区的决定性因素。
毕竟，比起碧桂园龙城所在的区域，龙城天悦所在的荥阳东片区，更是占据了地铁、高铁、中原西路等热门地利元素，再加上一个地王项目，无疑将成为荥阳的价值最高地。
北边卖到了8800，东边卖到了1万4，你觉得，龙城天悦所在的荥阳东片区，该卖多少钱呢？
03
龙城天悦入市，荥阳东过万会成新常态吗？
荥阳东片区之前一直不够火，一个很大的原因在于区域内没有标杆性楼盘。之前进入的知名开发商只有金地，但是位置上有缺陷，毕竟郑上路不是郑西发展的核心轴，加上金地造势能力也不够，没能真正把区域带热。
擅长打造郊区大盘和区域造势的碧桂园，这两年在荥阳的大面积布局，对于催热荥阳非常重要。无论是碧桂园龙城，碧桂园万山湖壹号，还是洞林湖片区的郑州碧桂园，都吸引了人们不少眼球。
这次碧桂园龙城天悦的入市，无疑将会给荥阳东已经火热的势头上再添上一把火。
目前，除了龙城天悦以外，荥阳东最受关注的项目还有三个，分别是清华大溪地、东润玺城和金地格林小城。
清华大溪地、东润玺城和龙城天悦都位于中原路上，而金地格林小城位于郑上路。
项目位置示意图
东润玺城和清华大溪地紧挨着，更具有可比性。
从位置上来说，东润玺城的优势在于距离主城区较近，清华大溪地的优势在于距离地铁10号线商隐路站更近，距离李商隐公园也更近。
从规模和配套上来说，清华大溪地是个超级大盘，占地3600多亩，附近有郑西一中教育资源支撑，还有大体量的商业，配套相对齐全。
大溪地的劣势在于开发商品牌和品质一般，比一线开发商在综合实力和品牌控制方面有一定的差异。而且郑西一中费用较高，普通工薪族负担不小。
东润玺城规模较小，配套稍弱。不过这也不是太大的问题，毕竟距离清华大溪地很近，也可以享受配套。
从价格上来说，清华大溪地最近像坐了火箭一样嗖嗖飞升，最新开出的18层小高层，价格到了1万1以上。东润玺城价格相对便宜，不到9000，不过据说证件不全。
金地格林小城是个很可惜的项目，开发商不错，项目品质也不错，就是位置稍差，在郑上路上，10号线不从这里走。对于郊区盘来说，地铁实在太过重要，加上金地的营销手段一般，所以一直以来，还没有清华大溪地受关注。目前价格和东润玺城差不多。
碧桂园龙城天悦的优势在于品牌和位置。碧桂园公司综合实力强大，楼盘稳定性和品质性相对有保证。
龙城天悦最大的优势是位置。楼盘位于荥泽大道和中原路交汇处，距离高铁西站只有一路之隔，而且还是地铁10号线和21号线的交汇处。虽然21号线排序相对靠后，短期内没有太大实用价值，但是至少意味着政府规划的倾向——这里将会是荥阳东的中心。
龙城天悦属于碧桂园的天字系列，定位偏改善，也是为了错开和龙城、万山湖壹号的竞争。一期占地近300亩，最小的户型是95平的三房，占了大概一半。130平左右的三房，则占了40%多。从户型上来看，算是区域内定位最高端的项目了，小区氛围也会更纯粹一些。
碧桂园龙城天悦的问题在于，开盘价格是否会偏高？因为一般来说，碧桂园的楼盘都会有一定溢价。但毕竟是大盘首开，又是精装修交付，还是会有一定的性价比优势吧。希望碧桂园，不要自己把溢价吃尽了。
业内人曾经都认为，集各种利好于一身的龙城天悦会带领荥阳突破万元大关。但谁也没想到的是，清华大溪地居然迫不及待，首先破万。
对于刚需来说，机会真的不多了。当然，你也可以认为我在扯淡。
