前言

真实的世界永远需要你睁大双眼去看，尽管可能让你心惊肉跳。

更重要的是，你在无限接近真实之后，还需要用最冷血和刻骨的分析，去推断未来的世界。因为你还需要仗剑前行，越战越勇。

2017年4月22、23这个双休日，注定成为郑州房市不寻常的日子。

毫无悬念的郑州特色，刚需刚改为王，相对便宜压到一切，金水湾、碧桂园龙城、碧桂园翡翠湾、金地格林小城、正商城、绿地香颂在东西南北四个方向上演帽子戏法，取得清盘或接近清盘的效果。

在短暂市场真空期之后，郑州东西南北，城内城外，超过十个楼盘集中推送，涵盖改善和刚需多个目标群体。

价格如何？去化率如何？各区域热度如何？品牌影响如何？购房者羊入虎口，还有多少羊毛可以剪？鱼龙混杂，哪些盘一时走红？哪些盘更有长期投资价值？

请随我来。

1

北 区

北区价值已经挖掘到黄河边。

1

融创大河宸院

亮点：

A、低容积率不到1.6，使得大河成为大北区纯正的改善楼盘。

B、143平方的绝对主力户型保持了社区的纯粹性和改善性，这点可以凸显融创的勇气。

C、品牌品质有溢价，装修配备中央空调，整体装修标准高于万科紫台。

不足：

A、大河附近配套尚不完善，完全熟化还需要一定时日。

B、虽然有配套学校，但是引入的教育资源并无明确优势验证。

总评：融创大河宸院小高层单价16000左右，纯洋房单价20000左右。立足于纯粹的改善性地块、低密性小区、融创的品牌品质、精装的标准、后续物业的优势，相对于万科紫台和锦艺金水湾的综合比较，大河宸院对于改善性人群是值得关注的标的。

当日开盘现场，洋房几乎清盘，小高层在中午结束后仅存少量顶层房源。

2

锦艺金水湾

亮点：

A、位于金水北区，可以享受到地铁2号线北延线、7号线的红利。

B、文化路一小分校、七中分校的引入消息。

不足：

A、相对于华瑞紫韵城、绿都紫荆华庭并不算纯粹的地铁盘。

B、中小学分校教育质量还需要验证，现在分校满天飞。

总评：

锦艺金水湾让购房者的心情痰在喉中，又不得不咽下去。金水湾从2016年7月捂盘到现在，苦苦等待的苦逼购房者多掏了好几十万。金水湾的小三房户型，相对于万科的小三房，你得房率有多少，你怎么规划的，你最小的卧室那么憋屈是摆设吗？金水湾你的安置房体量不小，你的户型纷繁复杂，如何保证居住的纯粹性和素质性？闽系开发商，你们占据郑州钻石位置，建造平庸楼盘，偏偏喜欢用学校等资源，往购房者脖子上架刀，用所谓地段和教育逼迫就范，就是买了房子，让购房者是何种心情？

锦艺金水湾高层单价16000左右，但是是毛坯交房，立足于长期考虑，笔者更倾向于关注万科紫台。

此情此景，还有多少人笑话前期15800单价买入万科紫台的人群了，紫台毕竟是精装交付，紫台毕竟有万科的品牌效应和后续的物业保证。

2

西 区

西区成为刚需的主战场之一。

1

汇泉西悦城

亮点：

A、价格低，单价12000以下的楼盘在郑州城区内已然不多。

B、引入互助路小学分校的消息。

不足：

A、汇泉西悦城的单价在去年年初还是五六千元，那么其定位和其品质，包括其成本会是多少？从诞生之日其，汇泉就是定位于最刚的刚需。

B、严格意义而言，汇泉在常西湖新区的外围，周边配套严重不足。

总评：

江湖传言，可怜的刚需大军，在周六凌晨三点已经云集购房现场。组织者一片混乱，现场细则一再改动。闽系不入流开发商在郑州的黄金时期已过，其品牌品质包括后续服务，郑州房市已经经历了太多太多。升龙系的口碑及保值升值率，业内人士有目共睹。房产行业已经是充分市场竞争的行业，便宜无好货，好货不便宜。景观的荒芜、物业的松弛、保安的暴力、赚一把就走的战略，鄙视郑州购房者的态度，利用地段和分校逼迫你就范的套路。

一言以蔽之，笔者理解苦逼刚需一族的所谓苦衷，但是在此不得不提醒，人生投资，越贵重的东西，越不能讲究。

汇泉本次开盘单价不到12000，相对于华瑞紫韵城城的价差，笔者更建议关注后者。

3

南 区

南区的价值有待充分挖掘，它不可能永远是被爱情遗忘的角落。

1

正商城

亮点：

A、近二环黄金区域，虽然郑州主城区没有北上深高大上和凸显的综合优势，但是交通的便捷性和生活的便利性，也是不可抹杀的。

B、作为本土房企的老大，从2016至今，无论江湖如何混乱，正商一路秉承有证开盘，按期交房，节操的底线高，正商的房子，你不用担心掉在地上，在郑州房市，这是不可忽视的优势。

C、正商也在不断升级改变，本次开盘的户型集中在100余到140余面积区间，整体偏向刚改。

不足：

A、正商传统思路定位于刚需，地多人不愁，但是整体规划、操盘、物业还有相当长的路要走。相对于一线房企的品控和管理，正商升级之路很难一蹴而就。

B、正商的宣传和营销一直定位于传统的代理和拓客思路，给市场带来土气和刚需的形象，严重影响正商的品质升级印象。

总评：

立足于二环附近区域，享受到地铁红利，江湖地位是本土的大地主，本次的户型剑指刚改，再加上15000左右的单价。综合比较而言，对于刚改和地缘客户，正商城还是值得关注的标的。

热销之余，可惜了这块地和正商的品牌塑造，郑州本土一些有实力的高净值人士，对于正商楼盘大多是漠不关心的。

希望正商能够成功升级，使得黄金地段多涌现改善的品质性楼盘。

4

郊 县

1

荥阳——碧桂园龙城

优点:

A、品牌实力。碧桂园把荥阳作为郑州落子的基地，取得极大的突破。作为荥阳地产的霸主，碧桂园在荥阳具有规模和服务的综合优势。

B、碧桂园精装和物业相对于普通开发商具有稳定性和溢价优势。

C、相对于绿博区的改善定位和高高在上的单价，荥阳东成为郑州乃至河南购买力的外溢之地。郑西高铁和三条地铁线的明确规划，决定了荥阳东的中长期战略地位。

不足：

A、荥阳作为传统的县级区域，其配套和整体发展水平尚需熟化。

B、碧桂园在郑州重兵屯集，多盘竞发。但是其落地的品质和口碑尚需不断验证。

总评：

碧桂园一路走来，今年的销售目标是要冲击全国的房企老大。理性而言，它能走到今天的江湖地位，绝非侥幸，其对市场把脉和定位应是比较成功的。基于碧桂园的强大品牌和实力以及荥阳东在郑州整体的战略定位，碧桂园龙城的单价和非限购优势，决定了其值得关注的江湖地位。

2

中牟——绿地香颂

亮点：

A、定位于改善人群，叠墅、联排、院墅相对总价不高。

B、绿地作为大牌开发商，有其经验和落地的稳定性。

不足：

A、已经位于大孟镇板块，绝对距离实在是不近。

B、周边的配套不足，生活的熟化需要相当的时日。

总评：

绿博区一路向东，整体定位于改善的终极置业。现在回头来看，美景东望和万科兰乔圣菲的热销也是在情理之中，看来富豪的确在任性的同时有一定前瞻性。横向对比，普罗旺世理想国再次展现了其强大的造城能力，理想国的八一联合教育、医疗、奥特莱斯、公益性的彩虹隧道更加凸显优势。相形之下，理想国的首期购买者享受到了明确的先期增值优势。

3

新郑——正商公主湖

从南龙湖到公主湖有多远，郑州刚需就有多么忧伤。

亮点：

A、价格低。无论公主湖有多远，但是它毕竟在郑州的新郑。新乡、焦作等河南普通地市的热门楼盘单价已经在六千级数了。

B、环境。毕竟有湖，毕竟曾经荒凉，所以现在宜居。

C、正商毕竟是河南房企老大，楼盘的稳定性和品牌的保证性都给你兜底。

不足：

A、无须多讲了。周围的配套都需要相当的时日和打磨。

总评：

作为公主湖拓荒的勇士，笔者为你们的勇气点个赞。相信五年之后，公主湖附近楼盘的保值升值率会优于新乡、焦作的当下热门楼盘，但是你需要默默地忍受暂时的不便。

无论如何，今天你占位了公主湖，你还在郑州，你没有渡过黄河，被撵出郑州，摔到平原新区的原阳稻田里。

5

结 语

这个双休不寻常，郑州购房者在无数个博弈和焦灼中，再次试水郑州房市。

无论你是狗刨求生还是驾舟顺流，笔者都要给你真金白银的分析，希望理解市场、敬畏市场、研判市场。

此时此景，笔者做如下巨冷分析；

1、郑州房市购房思维开始退而求其次

锦艺、汇泉闽系开发商虽然市场一直有诟病，但是在地段、分校的大棒下，很多购房者慌不择路，急于上车。

正商公主湖地处偏远，估计很多人从来没有去过，但是依然取得热销。

2、价格低的非理性思维

只要总价低，只要单价低，无论你品牌品质，无论你物业服务，无论你有多遥远，都有人跑步入场。郑州刚需和刚改的心还需要沉淀和理性。

3、便宜货三思而后行

便宜总有便宜的道理，买房可以如同买大白菜，那是在有安全底线和投资底线的前提下。大河宸院300万和金水湾150万，哪个底线大？哪个中长期稳定？

4、小农意识泛滥

品牌品质楼盘和整体地块综合优势的红利，是房产中长期保值增值的核心。按照一二线先行城市的房市逻辑，即使在同一地段，优质楼盘的溢价优势将越来越强，郑州东区的对比例子也是比比皆是。再次笔者建议大家要理性的放下一些穷人思维，用发展的眼光来投资。此外，居住的舒适性和便捷性并非是金钱可以简单衡量的。

5、郑州优质盘依然稀缺

郑州房市在本周依然强烈地释放了供不应求的信号，虽然众多楼盘瑕疵明显，但是购房者咬牙闭眼之下，选择性入场。

6、冲动之下需要保持理性

2017年的房市依然“稳字优先”，政府的主基调不会变。郑州在今年下半年会有一些品牌大盘集中推送的时段。2017不可能是2016的情形，对于有实力者而言，不妨理性比较，选择真正的品牌品质楼盘；对于刚需者而言，不妨扪心自问，你一定要想清楚，你最需要什么？你最看重什么？不要一腔勇气，跳到套路中。

7、郑州房市现阶段的逻辑

郑州城区的忍受单价已经达到15000左右的水平，刚需和普通刚改盘面对庞大的目标人群。理性而言，北区16000，西区、南区13000的品牌品质楼盘，已经在事实上获得市场的认可。

由此延伸思路：

A、普通刚改和有实力的刚需，对于上述区域的品牌品质楼盘，可以从容介入。但是笔者提醒，一定要有地铁和品牌的支撑。

B、相应于刚改和刚需的价位。

北龙湖恒大悦龙台单价30000多的改善盘，核心区40000多的单价盘，高铁东站25000的海马公园，你觉得贵吗？郑州的高净值人群，被残酷地挡在限购之外，再加上郑州的投资保守小农惯性思维的束缚。如果以发展的眼光看，郑州的改善性品质楼盘更有中长期的投资价值。

C、郊县热销的逻辑提醒

郑州房市束缚后，购买力如同洪水外溢。笔者就提醒两个最主要的地方：

C1、郊县的基础情况和定位决定了选择的无可奈何性。但是一定不要太远，除非你能真正忍受。

C2、郊县大盘必须有保护垫，最好是有地铁和品牌支撑，如果只能选择一个的话，地铁优于品牌，前提是开发商不能落地，必须保证房子能顺利交付和使用，不能出现烂尾和延迟交房的扯淡事情。

本周结语，郑州房市至此，请你保持一份理性，请你从中长期眼光评判，请你想好你的安全投资底线。

虽然我们是羔羊，但是要做喜洋洋，前提是你看透灰太狼。