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随着全民创业、万众创新的热潮，商业办公领域也迎来一批打造联合办公的众创空间热。从2015年开始，脱胎于早期自发聚集的“天使咖啡”模式、亦或者是背靠房企打造出来的创业空间大量出现，让不同阶段创业者的办公需求得到了满足。但同时，激烈的市场竞争之下，这个新兴领域是否正在从“蓝海”变成“红海”？

尚未爆发的价格战

如今市场上有关众创空间的声音远不如去年同期这样强烈，经历了雨后春笋般的旺盛发展，他们中也有很多倒在了空置率、倒在了困顿的招商面前。

作为从国外泊来的联合办公类产品，很多的众创空间在为创业者提供办公场所的同时，自己本就是创业项目。如果其背后没有资金支持，在激烈的市场竞争环境中倒掉是大概率事件。

“这个行业的竞争越来越激烈了，而且还有不少人、资本都在进入。”在京西运营过若干个众创空间的周翔（化名）说。去年在接受小V采访的时候，他就对价格战非常的警惕，不过，如今的市场看上去还没有走到这一步。

“价格战得有资本的人率先打响。如果真打起来，不是你降十块、我降二十这么简单的，而有可能彻底换一种收费方式，比如通过提供的增值服务收取服务费作为主要收益模式等等，但是现在我还没有看到……”

小V了解到，如今北京众创空间中，一个月的租金从800元~2500元不等，在价格分布上也同商圈相关联。位于繁华商圈的工位价格要远远高于非繁华地段。比如位于朝阳区建国门外大街长富宫的一处众创空间，其开放式工位价格高达2300元/人/月，而位于丰台区总部基地内的工位价格则仅有700元/人/月。

而一些已经做出了品牌的众创空间，其价格往往较高。比如，背靠房企中骏的funwork目前北京、上海的工位均价达到了2500元/人/月，杭州工位均价也高达2000元/人/月，在整个行业内算的上是较高水平。不过，上述价格，同记者去年走访这家众创空间时的差距并不是很大。

作“二房东”还是搞生态？

与众创空间的横向扩张相同步的是，市场上有资金支持，或者背靠开发商的众创空间在发展过程中也开始纵向发展，对“租桌子”这种办公模式进行升级。比如优客工场、一展空间等等，这些众创空间更加强调资源的分配共享，帮助入驻企业实现互动。

优客工场创始人毛大庆表示：“过去众创空间的大爆发，很多人不知道该怎么干，没资源没商业模式，依靠烧投资人的钱进行扩张，这一点实际上是不对的。未来这个行业将更加倾向于向加速器发展，更加倾向于能够做大型联合办公、多城市的跨区运用能力和流量变现能力的空间运营者。”

作为联合办公领域的“独角兽”，毛大庆的优客工场目前租金收入和非租金收入比例为7:3，其租金收入比相对其他众创空间来说已经相对较低。而毛大庆强调说，联合办公未来会有很多的衍生品，其中流量搭载、企业生态培养将成为联合办公的下一步盈利模式。

“如今众创空间中的租户很多都已经成长起来，他们并非是创业公司，而是一些中小企业。” Funwork联合创始人王彧说道。目前，他所运营的联合办公产品funwork背靠着房企中骏，已经在北京有三处布局，并且进军上海、杭州市场。“我们的业务范围里，孵化、加速不算是重要的服务内容，因为我们觉得创业风潮并不稳定、持续，是一个不利因素。毕竟开发商的体量与中小企业才能相当，如果只针对创业者，体量也不稳定。目前我们正在对办公体验，以及业态组合方面进行一些探索，这更考验拓展、设计、软装、运营，这几项能力，是开发商的强项。”

招商难该如何破解？

作为一个商业地产的衍生品，同所有的商业地产一样，招商问题依然是众创空间的核心。事实上，很多空间的创始人都向记者表示，招商难可以说是目前众创空间产品普遍遇到的问题。在品牌建立之初，创始团队只需要运营有限的1~2个空间，他们往往依靠自身人脉就能实现空间较高的招租率。但随着扩张，创始团队人脉资源消耗殆尽，挖掘市场客户成为了重点。目前，入驻率较低仍然是大部分众创空间致死的直接原因。

“众创空间招商的问题仍旧存在，毕竟，这并不是一个大家想象的那样能够快速变现的行业。”FUN WORK联合创始人王彧在接受记者采访时表示，这些年来，随着行业的发展，各种运营及招商模式也有了一定的进步。“现在我们的招商渠道基本有三种，一种是由品牌号召力带来的客户，大概占40%；第二种是老用户口口相传带来的新客户，这部分客户大概占30%；还有一部分就是传统的写字楼渠道和专注做联合办公的一些平台比如好租、优办、马上办公这样比较优质的渠道伙伴带来的客户，大概占到30%。”

不过，也有运营者认为，无论引入怎样的模式，众创空间仍然脱离不了商业地产的本质，其核心仍然是要依靠租金养活自己。因此地段周边是否有足够的商业业态支撑就成为了众创空间能否生存下去的必要条件。

根据《2016北京是众创空间蓝皮书》数据统计显示，目前的众创空间利润大部分仍停留在“二房东”收取租金的阶段，而这也是北京东边繁华商圈附近的众创空间生存状态要好于北京西部同类产品的原因。

商办调控政策下众创空间添隐忧？

如今，众创空间又开始面临新的转折点。3月26日，北京商办限购，让大量商办类房源流动性被锁定，住房只能做商业用途。中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰指出，这一轮的商办限购对行业的影响可能不亚于当年的“7090政策”，因为这将改变开发商的产品模式。

“这一政策的出台在倒逼着将商办项目运营化，今后，已售商办项目的趋势，有可能会出现分散持有、统一运营这种体现形式，比如目前的众创空间其实就是一种思路。”陈云峰表示，未来，可能有大量的商办项目，以及开发商自持商业项目进入运营市场，这是运营商的机会，但同时也会带来一定的竞争。

而倍格生态联合创始人周贺则认为，商办项目限购可能会催生大量办公、商业、公寓等类型的产品以“本来面目”入市，同类型的产品也会越来越多，同行业的市场竞争也会越来越激烈，这时候所有众创空间面临的招商难的问题压力就会不断加大。如何对项目本身定义及运营方式进行创新是吸引客户入驻、应对即将到来的激烈竞争的首要解决问题，如果无法创新将会面临很严重的生存风险。

不过王彧则认为，现在市场还远没达到“竞争”层面，更多的还是合作。“我相信市场上未来非但不会出现越来越多的类似产品，反而会出现一些新的衍生业态组合，基于所有从业者的探索、合作、创新，在快速实现满足新型办公刚需的行业目标之后，会朝着根据不同的地段、不同建筑形态或者业态定位、不同客群、不同需求的方向发展。总的来说，同质化是阶段性的现象，是行业发展的必由之路，经过整合创新之后，将会有更大的市场容量。”

编辑：心机的小编

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