两个月前的一纸商住调控令，让商住在高速成交的车道上“嘎然停止”。

有人交了定金，签不了约。有人签了约，又想退房。有人没了购房资格，开始走违约流程。没有抢到商住房的人，心里暗自庆幸。已经成为商住业主，担心每天下跌的房价……

这两个月，对于商住项目的购房者来说，都会留下刻骨铭心的记忆。因为3·26商住政策空前业厉，引用业内的说法：这是历史第一次彻底改变了游戏规则的调控。原来是控制买，现在是不让卖了。

两个月后，商住购房者那些小心思

两个月后，圆圈开始庆幸自己在3月26日没有抢上房山地铁旁的商住房。如果当天交了5万元定金，就会面临退订，也会被卷入这场商住限购令的漩涡中。上午去抢房，下午遇到限购，这种巧合不是轻易能碰上的。3月26日之后，按圆圈的条件，她已经无法购房商住房了。

3·26商住政策规定，新建商办项目不对个人销售，个人购买二手商办项目具体购买资格，符合无住房和商办类房产记录及五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税条件。并且无法办理商业贷款。按此条件，有购房资格，又可以全额支付的人，所剩不多。

与圆圈相比，孙小姐不知算不算幸运，她是在3月26日之前交了10万元定金，但是还没能网签上就面临退房。前一段时间，收到了开发商返还的定金。可是在4月18日，商办整顿的第二只靴子落地时，她和很多业主都在忧心忡忡，担心定金退不回来。当时主管部门对商住的管控再加码，除了流通环节，土地及设计端也开始严控商改住项目。

刘先生和孙小姐一样，目前定金如愿退还，但是他仍然念念不忘那套商住房。他是一个纯刚需，名下无房无贷，因为住宅价格高，想通过商住过渡。现在只能一门心思摇号，买自住房，这两个月，已经申请了四个项目，一个也没中上。所以他有点小遗憾没赶上“末班车”。

老房老办法，有业主吃了“定心丸”

上述都是非商住业主，而周先生是在3月26之前就已经完成了网签。3·26商住政策落地后，他是一个坚定的退房者。但是5月23日，北京市住建委等5部门联合对3·26商住新政的解释补充说明，让他一直悬着的心落了地。

补充说明提到，取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施；已购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。而且中介机构可代理商办类房屋的出租、出售业务。

周先生之前很担心，交房后，如果没有了上下水的功能，是不可能出租不出去的。现在看来，不会出现这个问题，事实上，他对项目所在位置和带有地铁的交通还是满意的。

周先生购买的商住位于大兴地铁旁，326政策出来后，该项目的许多业主都向开发商提出了退房要求。现在周先生暂且不考虑退房了。据称，开发商将合同首付款时间由5月份，延到今年年底。他想，以后这个房子可以用于出租，或者注册公司。

到目前为止，已经有多个城市发布了商办调控政策，包括北京、上海、广州、成都、深圳等城市。从城市级别看，几乎都集中在一线城市和部分热点二线城市。

北京和上海政策堪称出台最早、最严厉。其是上海要求恢复土地规划功能的意图更为明显。要求商办项目恢复商办的功能。未交付的，室内装修的厨房和卫生间必须拆掉。已交付的，不但要登记，再次转手时还要整改。

但是相比上海，北京选择了严厉中带温情的方式，政策更平稳更接地气。

昔日名盘摔下“神坛”

回访完商住购房者后，小V也很想知道，商住业主的境遇。

三天前，小V特地走访了位于朝阳北路上的某知名商住项目，它以70万平方米的建筑面积的体量位居地铁6号线上。因为小户型居多，吸引着许多年轻人。此前小区二手房交易频繁，但在政策推出之后迅速降温，引起市场关注。当年有中介称一个月约成交150套，现在来看，连50的零头也没有了。

而这周二下午的时候，小V在小区周边几乎很难找到开业的中介。看到两个我爱我家门店均写着暂停营业。而一家链家门店的牌子已经摘掉，只能通过门上的链家LOGO，辨认出这原来是一个链家门店，在门上贴着留有区域经理电话的告示。

该项目周边关门的中介门店

不过，虽然失去了阵地，经纪人依然在小区里“打着游击”，小区里还是有一些零散的经纪人在向人提供中介服务。据其称，现在这里40平米单间的价格在180万-200万元之间，与之前250万元的价格相比，打了7-8折不等。他们表示，现在业主的心态就是挺着，降价不卖，大不了出租。

除此之外，位于亦庄的神盘林肯公园也值得关注。那附近的中介说，现在90多平米商住平层，价格要降到350万才有人接手，几乎打了6折。而另一方面，林肯公园的业主表示，除非急售，一般人不会轻易出手。

交易量冰冻，商住房有价无市

以上两个项目虽然是个案，但是很多代表性。

小V在这两个月还认识一个商房业主，名下只有一套用于自住的商住房，且无贷款，本打算卖掉买住宅，受政策影响，买家提出不买了，曾经的住宅梦也离她越行越远。

中原地产研究中心统计数据显示：自3月26后接近2个月的时间，北京商办市场彻底冰冻，实际市场成交跌幅99.9%，市场接近0成交。事实上，本轮调控政策影响最大的莫过于商住市场，尤其是北京与上海的商住市场。

3月26日之前，商住不受限购等制约，加入总价低，市场成交及倒手率很高。现在看来，昔日热闹的商住房已经没有了流通性。很多商住项目面临出手难，大都有价无市，想要短期出让，只能“忍痛割爱”。商住房不能再“炒”了。

5月23日，虽然北京允许中介机构代理商办类房屋的出租、出售业务。但是中原地产首席分析师张大伟认为，从短期看，二手房商住项目代理的难度很大，但逐渐观望后，预计还是有中介公司会介入代理，毕竟从市场交易看，商住二手房，占过去全北京市场的成交接近10%。以北京最大的商办项目北京像素为例，目前待签约商住合计149套。

“北京有78个在二手房市场可流通量超过1000套的商住项目，其中超过2000套的有19个项目，最多的一个商住项目有9500套。这是一个巨大的市场，只要政策有所缓和，这个市场还是有需求的。”不知张大伟的这个分析会不会让很多业主见到希望。

摄影：袁秀丽

编辑：心机的小编

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