文｜叶书利

近期环京楼市的一大焦点便是北三县与固安“欠”下的三年社保何时落地？

北三县与固安为什么“欠”一次三年社保？在壹书生（环京置业首席社群：公众号“壹房产”微信ID：yifangchan-010）看来，主要原因如下：

A，从政策角度来说，调控的诉求是“稳楼市”，而时下北三县与固安楼市已稳，且成交量已较冷；

所有的楼市调控目标都是稳楼市，切记，河北的全省限购令也如此。

河北的全省限购令文件《关于进一步促进全省房地产市场平稳健康发展的实施意见》中规定了房价调控不力的问责制：“要建立健全稳定房地产市场的考核问责制度，省政府有关部门要加强对市、县政府稳定房价工作的监督检查，对执行政策措施不到位、房价上涨过快、规范房地产企业经营行为工作不力、不能有效遏制炒房行为的，实施问责。”

问责的原因是“房价上涨过快”、“不能有效遏制炒房行为的”。而现实在于，时下的北三县与固安楼市成交量已冷，成交价转稳，且部分二手房已开始结构性降价。在此背景下，从市场角度来说，北三县与固安已无需再升级调控，或再升级调控的市场基础已失。

在此背景下，作为楼市最大受益者的地方政府，当然不愿意再升级调控。

因此有个细节值得琢磨：当全省限购令于5月14日被曝光后，5月15日廊坊政府通过新华社表态，“廊坊北部多个县（市、区）毗邻北京，南部霸州市、文安县毗邻雄安新区。在北部8个县（市、区）升级限购政策基础上，霸州市、文安县4月初出台严格限购政策。”

此表态的意思非常明白：廊坊近京区域与南三县在之前已升级过调控了，所以“你懂的”。

B，从需求释放周期来看，北三县与固安需求已阶段性透支；

中国楼市运行中有一个“涨二年，稳一年”的规律。且这个规律是有内在逻辑的，即在“涨二年”的过程中，该释放的需求基本已释放，因此市场在“涨二年”后，需要“稳一年”，以便积蓄需求，

北三县与固安楼市是环京中相对最成熟的市场，这波“涨二年”的市场起点便是2015年4月30日的京津冀一体化纲要落地，这几个地方随即市场需求开始释放，至今刚好二年。也就是说，即使以市场运行规律来说，市场也该温一段时间以积蓄需求了，因此在此情况下，不需要调控，市场也会稳下来了。因此从这个角度来说，调控是多此一举了。

C，从资金游动角度来说，北三县是河北楼市最早的溢出地，相应地，楼市也较其他地方更早稳下来；

河北全省限购令发布后，可以发现一个现象：之前楼市中较热的北三县、固安及石家庄，皆未跟进，反而去库存之地的唐山、秦皇岛、承德等地跟进了, 这是为什么呢？

壹书生认为，这与本轮调控的追求目标有关。

本轮调控有二大目标：稳住热点城市和去库存。因此调控的路径便是先稳住热点城市，然后将市场上的资金赶往三四五线去库存城市，从而形成市场上的板块化轮动：更有价值的区域先动，然后调控加压，将资金赶往去库存之地。

在此背景下，待河北省政府发布全省限购令时，之前热点的北三县、固安及石家庄等反而已成为板块轮动下的溢出地了，楼市更早稳下来了，而去库存的唐山、秦皇岛、承德等地反而成了游资的新热点，正在热中，因此全省限购令下，反而成为政策调控的主要目标地了。因此全省限购令下，唐山、秦皇岛、承德等地纷纷加压调控以跟进，而北三县、固安与石家庄反而至今未动。

保定及永清和廊坊南三县，则是另一个特例，因为4月1日雄安新区规划面世，成为新一轮热点，因此南三县与永清在全省限购令前便升级了调控，而保定在全省限购令后也不得不因雄安热点而跟进。

因此本轮的全省限购令下河北各地的调控路径，本质上缘于本轮全国调控背景下资金流动走向在背后决定的。

不过在此背景下，也存在了一个调控博弈：市场角度来说，北三县与固安已无须升级三年社保，但当时的全省限购令确实规定：“已采取住房限购措施的城市，与本实施意见要求不符的，要立即调整完善相关措施。环雄安新区和环首都重点地区要在上述要求的基础上进一步提高门槛、从严调整限购措施，即：对能够提供当地3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房。补缴的纳税证明或社会保险不得作为购房有效凭证。”

因此目前市场层面有一种观点认为，北三县与固安与上头达成了一个妥协，先不升级三年社保，以便给点时间让市场释放些需求，然后过段时间再出台三年社保。如此这般，既给了市场释放需求的时间，当地政府与开发商也获得了相应一定量的收入，届时也呼应了上头文件精神，维护了上头文件的权威性。

对于此观点，壹书生也表示赞同。

壹书生认为，三年社保落地的概率已下降不少，如果在6月10日前北三县与固安再未升级三年社保，那么此政策再落地的概率将进一步降低了。

如果三年社保落地对楼市的影响，可见此前的房市报告《河北为何此时出台限购升级令？三年社保是否将杀光环京接盘者？》。