文/谢逸枫

按照老谢之前的分析，信贷收紧必导致房地产放缓，8月房贷比71.2%，比7月103%回落了31.8%。目前全国房地产市场形势上看，总体处于深度调整期，局部楼市过热回暖，复苏回暖持续。市场呈现几个风险，需要引起市场注意。特别是房贷比增幅大跌、楼市分化调整成调控主基调、住宅投资一枝独秀、开发建设速度放慢、商品房销售下降、房价增幅回落、去库存减速、房企到位资金增速回落、景气指数下调。不过，房地产盛宴还在继续，果然今年前8月房地产呈现核心数据回落现象，唯一企稳的是投资。今年前8月全国房地产市场表现可谓淡季不淡，一二手房成交量均环比上升。其中新房市场结束了持续四个月的下滑之势，终于止跌回升；而二手房市场则持续第二个月成交量上升，且增幅进一步扩大。

从全国房价看，已经连续5个月回落，其中住宅同上月持平。其中一二线城市房价全面上涨，地王频现，量价上涨。这股全国范围内的地王热潮维持了大约有半年之久，并呈现由中心热点城市不断向周围地区蔓延之势，使得地方政府不得不再度收紧政策。“四小龙”中的苏州、南京、厦门8月均对楼市调控政策加码，同时位于全国房价涨幅第二梯队的武汉也加入调控收紧的城市行列。由于此次各地政策力度仍属温和，8月出台楼市收紧政策的四个城市中，厦门、南京成交量出现回落，尤其厦门降幅超过四成，武汉与苏州则不同，房价依然高位或者是上涨。9月除，部分城市楼市成交在最近再起恐慌，多个城市成交明显升温。在信贷超发的预期下，多地出现了恐慌性购房入市。

当全一二线城市房价全面爆发大涨的原因是货币超发、个人房贷加杠杆、人民币贬值、负利率、资金潮下的资产荒、新房供应下降、房价不断上涨导致购房者出现了恐慌。

房贷比由7月103%下降到8月71.2%，降幅达到31.8%，银行房贷比占55.7%。9月14日，央行发布8月金融统计数据报告显示，当月人民币贷款增加9487亿元，同比多增1391亿元。分部门看，其中住户部门贷款增加6755亿元，其中，短期贷款增加1469亿元，中长期贷款增加5286亿元。个人贷款的中长期贷款当中，基本上都是住房按揭贷款，那么8月个人贷款当中的5286亿元中长期贷款，占当月人民币总贷款的55.71%。没错，8月过半信贷又都是房贷，而且在7月4773亿元的基础上又多增加了513亿，房地产仍然是熊熊烈火。从过去银行贷款数据对比来看，房地产高烧从今年三季度爆发，2016年上半年房贷占总贷款比为31.30%，但到7月份房贷占比则高达103%。8月房贷71.2%，虽然占比下来了，说明企业贷款从冰冻开始回暖，但是从房贷数量来看继续增长，房地产与7月相比高烧不但没有消退，热度还在进一步攀升。

楼市分化调整将成调控主基调，分类调控、因城施策、一城一策。投资有企稳态势，销售数据仍旧强劲，未来几个月的房地产市场却充满变数，而起始点是当下显著的分化局面。房地产市场的分化确实比较明显，这是跟以前不一样的特点。以前是普增普涨，无论一二三线城市都在涨。今年以来，尤其最近两个月，一二线城市房价还是比较坚挺，但是三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。住建部9月6日发布了贯彻《法治政府建设实施纲要（2015～2020年）》的实施方案。其中，在有关房地产宏观调控的部分中也明确提到了坚持分类调控，因城施策。

这对市场将产生直接的影响，有一些措施已经在落地。上海、深圳、北京、广州前面已经加强调控，苏州、南京、厦门、合肥、武汉、郑州在8月、9月均对楼市调控政策加码。与此同时，今年8月，部分城市对于土地资产泡沫的问题也进行针对性打击，一定程度上使得土地交易规模下滑。国家统计局数据显示，1~8月份，房地产开发企业土地购置面积12922万平方米，同比下降8.5%，降幅比1~7月份扩大0.7个百分点。

投资形势趋于好转，房地产开发投资止跌，住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。在多方努力下，此前连续下降两个月的民间投资数据，8月成功由负转正。根据国家统计局的数字，1-8月全国民间投资增速为2.1%，与1-7月持平，21世纪经济报道记者计算后发现，6、7月单月民间投资增速是负数，8月民间投资增速达到2.3%。不过，目前1-8月的民间投资增速，仍大大低于1-8月国有控股增速的21.4%增速。由于民间固定资产投资占全国固定资产投资（不含农户）的比重为61.4%，其增速较低，意味着经济下行压力仍很大。分区域看，民间投资在很多地区增速不高，这主要是与当地的改革开放程度以及投资环境亟待改进有关。比如1-8月东部地区民间投资增速为7.1%，中部为5.6%，但是西部和东北地区增速仅仅为1.4%、-30.3%。

整体表现向好，尤其是投资增速止住连续三个月的下滑趋势。前8月，房地产投资增速小幅微升。今年前月份，全国房地产开发投资64387亿元，同比名义增长5.4%，增速比1—7月份提高0.1个百分点。其中，住宅投资43076亿元，增长4.8%，增速提高0.3个百分点。而住宅投资占房地产开发投资的比重为66.9%。今年1-7月份，国内房地产开发计划总投资达53.97万亿元，累计同比增速8.8%，连续两个月下滑，并创3月份以来新低，其增幅走势与2015年保持一致。今前8月份国内房地产开发新增固定资产达1.81万亿元，累计同比增速11.2%，创3月份以来新高，与去年同期形成相反走势。这两项指标一降一升，反映出开发商开工意愿有限，同时却通过不断拍地增加固定资产。

从数据图形来看，自今年1月开始，已经逼近零增长的地产投资累计增速数据开始发力，呈直线上升状，但4月数据冲高至7.2%后，便开始缓慢下滑，6、7两月的增速都未及3月的6.2%。但这一波投资增速的“三连跌”在8月划上了休止符。前8月投资增速同比名义增长5.4%，增速比前7月份提高0.1个百分点。8月单月投资增速达到6.2%，去年8月开始投资增速持续为负，在去年低基数的情形下，预计今年后半年投资增速将保持较高的水平。

开发建设速度全面放慢，住宅类开发建设速度有所放缓。1—8月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长4.6%，增速比1—7月份回落0.2个百分点。房屋新开工面积增长12.2%，增速回落1.5个百分点。房屋竣工面积增长19.1%，增速回落2.2个百分点。前8月，房地产开发企业房屋施工面积同比增长4.6%，增速比1—7月份回落0.2个百分点。房屋新开工面积增长12.2%，增速回落1.5个百分点。房屋竣工面积增长19.1%，增速回落2.2个百分点。而住宅类商品房施工情况。今年1-8月份，住宅类房屋新开工面积7.36亿平方米，累计同比增幅12.2%，连续4个月增速回落，并创出今年以来新低。同期房屋竣工面积3.72亿平方米，累计同比增幅18.2%，创4月份以来增幅新低。

与此同时，1-8月份，住宅类房屋施工面积达到47.99亿平方米，同比增速2.9%，已是连续6个月增速下滑，并创今年以来增幅新低。从新开工面积看，涨幅继续明显放缓：影响投资，土地购置出现背离，金额涨幅超过购置面积。房屋新开工面积106834万平方米，增长12.2%，增速回落1.5个百分点。房企购入土地金融涨幅加速，而面积降幅加速。证明了房企购入了过多的一二线城市土地，高单价、高总价土地购入过多。开发节奏缓慢。2016年来支撑房地产投资的施工数据回落。国企抢地王，地价高涨，导致入市节奏放缓，房价涨幅低于地王要求。地价高于房价，影响了新开发节奏，一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。

商品房销售保持高位，住宅销售增幅连续4个月回落。与投资数据相比，楼市销售端尽管增速小幅回落，但仍旧保持较为强劲的态势。数据显示，1~8月份，商品房销售面积87451万平方米，同比增长25.5%。从数据看，8月单月商品房销售面积是1.169亿平米，其中住宅是1亿平米，单独数据看，同比上涨幅度为19%.涨幅已经难以维持之前的高位。整体看，本轮房地产市场的火爆依然在持续，简单计算均价看，8月住宅成交均价达到了7521元每平米，环比上涨了1.3%。今年1-8月份，国内住宅类商品房销售面积、销售额同比增速均大幅高于去年同期，但在趋势上却呈现相反态势。1-8月份住宅类商品房销售面积同比增速为25.6%，增幅已连续4个月回落，并创出今年来新低。同期住宅类商品房销售额同比增速40.1%，亦是连续4月回落，同样创出今年新低。

商品房库存连续降6个月，住宅去库存降速明显放缓。今年以来，该数据始终保持在20%以上的增幅，8月末，商品房待售面积70870万平方米，比7月末减少512万平方米。其中住宅减少得更多，住宅待售面积减少639万平方米。整体看，从全国看，库存结构去化非常不均衡，反而是之前库存较少的一二线城市成为了去库存的主力军。而库存较多的三四线城市，库存依然维持或者去化时代缓慢。从去库存的结构内容看，去化的大部分是一二线城市的住宅，商业地产与其他城市的住宅依然库存明显。一二线城市地王潮全面出现，惜售现象增加。房地产行业去库存难度越来越大，在前期系列政策刺激下，在涨价的预期和宽松的信贷政策影响下，库存去化，但随着房价高位，按揭信贷短期急增，市场风险越来越大。

从累计角度来讲，今年以来连续6个月商品房库存在下降，累计减少3000万平方米左右。从这个角度来讲，去库存成效是比较明显的。

商品房房价同比增幅连续5个月回落、住宅房价增幅同比前7月持平。2016年1-8月，全国商品房销售均价为7618元/平方米，同比涨幅较1-7月收窄 0.1 个百分点至 10.5%；住宅销售均价为 7362 元/平方米，同比上涨 11.5%，与 1-7 月持平。根据中国房地产指数系统百城价格指数，2016 年 8 月，全国 100 个城市（新建）住宅平均价格为 12270 元/平方米，环比上涨 2.17%，涨幅较上月扩大 0.54 个百分点，其中，68 个城市环比上涨，29 个城市环比下跌，3 个城市持平。与去年同期相比，全国 100 个城市住宅均价同比上涨 13.75%，涨幅较上月扩大 1.36 个百分点。另外，十大城市平均价格为 23568 元/平方米，环比上涨 2.72%；同比上涨 18.06%。

房企到位资金增速回落，银行贷款成为主要来源。资金来源银行为主，房企到位资金中购房信贷占比刷新历史纪录。按照目前的供应量，预计2016年全年商品房住宅销售额将在9.3万亿左右，而居民按揭贷款的额度将高达4.5万亿。按揭贷款比例接近50%，超发的货币大量进入房地产领域，是本轮房地产去库存的主要原因。1-8月份，房地产开发企业到位资金91573亿元，同比增长14.8%，增速比1-7月份回落0.5个百分点。其他资金45294亿元，增长34.1%。在其他资金中，定金及预收款25656亿元，增长29.7%；个人按揭贷款15395亿元，增长52.2%。2016年前7个月房贷释放了2.8万亿刷新了历史纪录，2009年全年个人按揭贷款是1.4万亿。也就是2016年前7个月释放的个人按揭贷款，相当于2009年全年的两倍。

房地产景气指数已经连续3个月下调，预计全国楼市全面复苏回暖延长。5月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.48，比4月份提高0.07点。6月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.40，比5月份回落0.08点。7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.01，比6月份回落0.39点。8月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为93.70，比7月份回落0.31点。房地产景气指数出现了连续3个月的下调。市场风险越来越大。从当下的房地产市场来说，三四线城市依然处于低位运行中，而一二线城市持续的恐慌无房可买也难以再支持整体市场成交量放大。

房地产市场局部风险加大，三四线城市住宅与商业库存问题最大。多项指标显示，中国经济已出现企稳态势。M1与M2“倒剪刀差”半年来首现收窄，企业融资回暖，但是来自房地产领域的三项指标却暗示风险正越来越大。目前一、二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高、而三、四线库存依然高位，这些因素导致去库存难度加大。另外随着一二线城市地王潮全面出现，房价处于高位，按揭信贷短期急增，市场风险越来越大。央行9月14日公布数据显示，8月末M1、M2增速较上月分别增长25.30%、11.40%，增速差距6个月来首次收窄。同期固定资产投资增速趋稳，8月住房贷款在新增贷款中占比出现回落。

如何从统计的角度看未来房地产市场的发展？盛来运：1-8月份商品房销售面积增长25.5%，比1-7月份回落0.9个百分点，商品房销售金额增长38.7%，回落只有1.1个百分点，销售面积和金额的速度基本匹配。关于地价比房价贵，不能拿一二线城市的地价和三四线城市的房价比。观察经济现象一定要使用同口径进行对比才有意义。从今年以来的房地产市场，尤其近两个月房地产市场的变化情况来看，房地产市场特点比较明显。首先，确实房价还在上涨，但是从近两个月来看，房价涨幅是在回落的，尤其是在一些限购政策出来后，一线城市和一些二线城市房价涨幅在回落，这就说明前期上涨的势头初步得到遏制。第二个特点是房地产市场分化比较明显，以前是普增普涨，今年以来，尤其最近两个月，一二线城市房价还是比较坚挺，但三四线城市尤其四线城市房价相对比较稳定，库存相对比较大。

这两个特点今后一段时间还会持续，从房地产价格表现基础来看，最终还是要取决于房地产市场的供求关系。住房是一种很特殊的商品，地域性很强。我个人判断，房地产市场分化调整的走势是今后一个时期的主基调，这就决定了房地产调控政策一定要因地制宜、因城施策，遵循房地产市场本身的客观规律。商品房待售面积持续减少，是否能够说明目前去库存效果明显？盛来运：房地产去库存成效非常明显，8月末比7月末商品房待售面积减少了512万平方米，其中住宅减少得更多，住宅待售面积减少639万平方米。之所以两个数据有差距，是因为商业营业用房待售面积有所增加。这次房地产上涨主要是住宅价格上涨比较多，销售比较好，所以有利于去库存。从累计角度来讲，今年以来连续6个月商品房库存在下降。从这个角度来讲，去库存成效是比较明显的。