自古金陵帝王都，但它留给这座城市的却不仅仅是历史文化沉淀。在不少商业地产人看来，南京这座六朝古都，其商业氛围更像是2000年前的上海。
一方面，全市消费潜力巨大。据南京市统计局数据，2016年全市实现社零总额5088.2亿元，比上年增长10.9%，增速高于苏南地区平均水平0.4个百分点。另一方面，地理位置优势（长江流域，承东启西），以及交通（如高铁、动车的开通）的便利，将南京商业的虹吸效应、区域覆盖力放大，给商业地产发展提供了足够多的机会，也造就了南京商业地产吸睛的成绩。
无论是新街口“四大金刚”——德基广场、中央商场、南京新百、金鹰购物中心常年高居全国购物中心业绩榜前列，南京1912成为可以和上海新天地并列的国内开放式街区代表；还是新老商圈纷纷裂变崛起，从新街口“一家独大”，到夫子庙、新街口、湖南路、鼓楼四大商圈并存，再到现在河西、百家湖、桥北、仙林等新一代商圈崛起。可以说，如今在南京，下楼就是商场，转一圈就尝遍人间美味，已经成为不少市民日常生活中的现实。
这看似，南京真的已准备就绪，只要有足够的时间排兵布阵，就有可能成为第二个上海。但实际情况，真如外界认知的那样吗？
一、南京商业地产的规模与现状
或许，我们可以从南京商业地产近几年的市场表现窥探一二。
众所周知，凭借优越的地理位置（东临长江三角洲、西接皖赣山区），南京商业辐射力超强，甚至有人称其“不仅是半个江苏的南京，也是半个安徽的南京”。再加之商业资源集聚度、城市枢纽性、城市人活跃度、生活多样性及未来可塑性，均远非周边其他城市可比。这无疑是给南京商业地产的发展提供了诸多机会，也直接导致市场存量和新增商业供应连年高涨。
据第一太平戴维斯在2016年底发布的《南京商铺市场2016年第三季度简报》显示，截至2016年第三季度，南京市中高端商铺存量已达近275万平方米，其中购物中心占比约76%。
而在2015-2016年，南京商业地产市场的新增商业供应更是达到历史高峰。据统计，这两年南京共计新开业近30个商业项目，累计新增商业供应超过百万方。其中，不乏中海环宇城、南京砂之船、江宁金鹰全生活中心、汤山百联奥莱等大体量项目以及楚翘城、世茂52+ Mini Mall等社区型商业项目出现。
至此，商业地产在南京各区域全面开花。前有德基、中央商场等成熟项目为巩固市场地位，纷纷进行百货购物中心化，抑或是开启规模化扩张（增加营业面积、异地开店复制），以增强品牌影响力；后有鹏欣水游城、水平方等项目凭借对消费者需求的把控以及对购物体验的精益求精，从近百个商业项目中脱颖而出，成为各地商业地产人到南京的必考察热点；再有新兴商业——奥特莱斯在南京多点布局，开出一批在全国奥莱业都能排得上名号的代表项目，如南京砂之船、仙林金鹰奥莱城、汤山百联奥莱......
城市商圈格局也从单核向多核裂变，甚至有向外围发展的趋势。其中，江宁和建邺两座万达广场的崛起，直接推动了两大区域商圈的发展和变革（分别是以建邺万达为首形成的河西商圈，以江宁万达为首的老城区商业和以景枫为首的百家湖新商业中心互相渗透形成的南京新核心商圈——江宁商圈）；而新街口商圈的辐射力日益强大，也促使与之距离相近的鼓楼商圈影响力被逐渐弱化......直至如今，南京商业地产已经形成由“第一商圈”新街口称霸，“第二商圈”夫子庙、湖南路、河西茁壮成长，“第三商圈”仙林、桥北、百家湖等竞相争锋的局面。
附：南京八大商圈主要商业项目一览
备注：
★1、上述表格数据仅是对南京八大商圈内的主要商业项目做大概盘点，并不能代表该商圈内全部商业地产存量。望周知。
二、挡不住的南京商业地产未来
而未来商业供应也不可小觑。据不完全统计，仅2017年南京各区就有近20家购物中心预计将开业，其中不乏消费者关注的仙林金鹰奥莱城二期、新城吾悦广场、绿地缤纷广场等知名商业项目。
《南京市商业网点规划（2015-2030年）》更明确公开，为形成与商业城市空间结构和商业发展目标相适应的商业中心布局结构，南京将规划4个市级商业中心，分别是新街口、河西、江北和城南。其中，新街口经过多年开发，已成为南京最大的商业聚集地，商业总面积达100万平方米，只是区域未来供应有限，发展也将受限。反倒是河西CBD，在南京城市发展重心格局向西向南移动的趋势引导下，未来三年将有不少拥有较强商业运营经验的开发商进驻，有望成为南京商业地产下一个爆发点。
除此之外，南京还将规划7个副城级商业中心（市级副中心，分别是雄州、仙林、湖南路、夫子庙、东山、永阳和淳溪），41个地区（新城）级商业中心，众多社区（新市镇）级商业网点和基层社区（村）级商业网点。若按此规划目标，则预计到2030年南京商业地产总营业面积将增长至3800万平方米，人均零售营业面积达1.7平方米。
这些，无不预示着，南京商业地产正在不断崛起！
三、南京商业地产发展中的困境和出路
只是，在崛起过程中，问题也接踵而至。诸如：市场存量和供应已经超过市场需求，造成南京商业地产竞争激烈，优胜劣汰、伤残一片；各大房企、品牌积极抢占南京市场，开启复制扩张，导致部分购物中心的形式及品牌组合过度重合，缺乏体验感；抑或是核心区域可利用土地资源不断减少、新城又尚需培育，使得部分区域商业地产发展受限......
但所幸的是，针对这些市场痛点，已有不少南京商业地产项目正在探寻属于自己的“生存之道”。
它们或在项目定位和业态选择方面与已有商业形成错位，打造专属特色。如致力打造国际顶级购物中心的南京德基广场，其就在品牌招商上重点招揽众多奢侈品牌、一线品牌（其中90%从未在南京出现），从而填补市场购物需求的空白；南京水游城更是抢占先机，打造了全国首家购物公园，通过新型半开放式的建筑格局、水主题场景的穿插应用与各类体验业态遥相呼应，给南京消费者带来“砰然心动”的感觉。
又或是根据目标客群需求，做好及时调整。例如开业已满三年的水平方，在最近一次的业态调整时，就将客群精准定位到85至00年这个年龄段的高颜值潮男潮女，然后引进新零售、新体验、新生活方式的创新类业态，来满足年轻人好吃、好看又好玩的消费需求；而位于新街口商圈核心位置的中央商场、金鹰新街口店，则紧跟市场趋势，结合项目所在区域的实际情况，集结目标客群最需要的品牌店铺，纷纷由传统百货向时尚购物中心转型。
总体来看，随着城市商业发展渐趋成熟，南京商业地产已经进入到一个去粗存精、更新换代、不断升级的过程，以往对“量”的需求也上升到如今对“质”的要求。未来，谁能抓住消费需求，发现并运用好新业态、新品牌以及创新技术，谁才能在竞争中占得先机。做好了这些，南京商业地产要向上海步步逼近，也不是不可能。
