作者：陈小瑛；来源：樱桃小房子（ID：cherryhouse2017）

有人说，深圳是投机者的天堂，冒险家的家园。

赌赢了，屌丝逆袭变富豪，赌输了，富豪变民工。

尽管房贷利率在上调途中，但在整体资金面依然宽松的大环境下，深圳房价在去年短暂的下调后，今年3月后又重回上涨，投资客也还在加杠杆，通过高评高贷，与银行对赌。

一套500万的房子，可以从银行贷到530万，不仅零首付，连税费都不用掏钱！怎么做到的？

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房价上涨真相？

这两天新闻报道，合肥房价过山车，从全球涨幅第一到部分楼价腰斩，传播率很高，中国经济周刊作为正规媒体，按理是比较权威的，但我还是半信半疑，因为现在谈腰斩还为时过早。

果然，问了一些合肥的粉丝，都反映言过其实。目前合肥房价比较稳定，很多区域，房价纹丝不动，文中所报道的滨湖片区与去年高峰相比最多跌了10%左右，市场整体仍处于僵持阶段。

这个状况跟深圳、上海、苏州都比较相似。楼市仍然处于高位横盘中。

深圳作为此轮牛市最早启动的排头兵，具有导向意义，所以今天重点谈谈樱桃小房子长期坐标的深圳。

从2016年3月份第一次调控起，深圳房价涨幅放缓，在2016年国庆前第二次调控后，到达顶峰，之后市场有所降温，成交价也跌了10%左右，但今年3月份后，市场又回暖了。

虽然相比去年同期，成交量腰斩了，但相比四季度和今年一季度，成交量和价格都回升了。

这比我预料的情况要好，也是我百思不得其解的地方。原因在下一部分求解。

规土委的数据，今年1至6月，深圳新建商品住宅共成交10502套，同比减少54.7%，成交均价54632元/平方米，相比去年9月份，新房价格九连跌，每平米降了七千元。

但拨开云雾，这一调控的成绩，是人为操作的结果，比如不让高价楼盘入市，不给高于政府指导价的楼盘发预售证，因此导致市场新房供应量很少。

截止7月5日，深圳新房库存量只有2.896万套，324万平米，因为新盘迟迟不入市，库存一直在跌。

因供给不足，同时控制需求，成交量低，导致，目前库存消化周期在20个月，但这不代表供过于求。对深圳而言，新房库存在400-500万平米，就是供需平衡的区间。低于四百万，会明显供不应求。

而房价下跌，也是因为龙岗、龙华、光明等关外片区的刚需盘成交较为活跃，带动深圳房价稳中有降。

深圳市场七八成以二手房成交为主，比如去年，新房成交量4万套，二手房成交10.5万套，二手房的走势，更能够代表市场。

今年上半年，二手房成交量3.3万套，同比也腰斩了，但价格却还在上涨，连续五个月在上涨。只不过涨幅很小，6月同比涨三个多点，算是比较平稳吧。

虽然房价上涨的势头已经遏制住，市场处于稳定期，大家观望气氛也较浓，购买力也有些乏力。但房价调控，依然任重而道远。千万不能被假象所蒙蔽，而让地方政府以为达到了调控效果，最后又急着放松调控了。

这一轮深圳房价暴涨最多，但是在调控上，却相对宽松，连标配的限售也没有出台。

新闻极力宣传的深圳房价九连跌，目前也更多是数字上的游戏。

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为何调控见效慢？

为什么此轮调控见效如此缓慢，与07年、2010年的调控效果完全不同呢？

樱桃小房子最近一直在寻找原因，经多方了解，初步有了头绪。

相信在深圳的人，每天都会接到两类电话或信息，一是房地产中介，二就是推销银行贷款业务的。

银行的消费贷款，种类繁多，装修贷、信用贷、抵押贷，月息4厘，江苏银行，中信，农行，中行等，都是先息后本。还有气球贷，你听说过吗？

“55年气球贷，先贷25年，再加贷30年，月供低到你吐血。”一位了解操作细节的朋友告诉樱桃小房子，气球贷可以一直做到你把房子卖掉再还贷款。

气球贷，顾名思义，像气球一样，可以尽力膨胀，这位朋友说，就是连百度百科的解释，都已经跟不上金融的快速发展了。

最长55年，可以先贷款10年，按照55年来还，先息后本，到了第十年最后一个月一次性还完，在第十年倒数第三个月，申请加贷款，套出来的钱，继续月供，循环往复，只要你不卖掉房子，就不用担心断供。

即使到第十年，银行不愿意贷了，卖掉房子也OK，赚够了。

一切的涨跌根源，依然在于钱多钱少。

虽然房贷的折扣利率慢慢在提高，乃至取消，但市场资金面依然充裕。

内地好几个城市，比如北京、广州、郑州、成都、武汉、杭州、南京等，首套房贷利率均回到了基准利率，但深圳，到目前还有95折。

金融城市，钱真多。有了钱，楼市就可以被托起。这个跟股市道理一样，哪怕你估值过高，但有了杠杆，有了钱，那就可以撬动继续涨。

这一轮深圳、厦门杠杆最高，这两个城市面积小，盘子小，最容易被撬动，有点类似创业板，牛市中先于主板启动，涨幅大于主板。

深圳的楼市，杠杆倍数非常高，大家的金融意识也很强，有300万首付款，一定是买一千万的房子，绝不会去全款买一套300万的房子。

尤其是胆子大的，有过买房经验的人，更知道如何利用银行的钱来炒房，最大限度扩大投资收益率。

正是因为有了银行的各种名义贷款资金支持，而且房子还可以做高评高贷，甚至是零首付，所以依然有大批投资客铤而走险，加杠杆，与银行对赌。

今天某龙头房企的人告诉我，他们深圳的一个楼盘，正在与三家私募基金公司谈整栋销售的价格，而说白了，私募基金的钱，就是来自于民间投资者的钱。算是变相的众筹炒房吧。

钱真的太多了，没地方去！

3

如何做零首付？

一个专门做贷款的业务经理告诉樱桃小房子，他朋友5月份买了深圳龙岗中心城附近 150多平方的房子， 总价480万，首付最低3成，不算税费等成本，按理首付是144万， 但他用80万把这套房子拿下了。

怎么做到的？

通过贷款的中介人员，因为他们与银行客户经理关系好，可以先把房子评估到580万，那就可以贷出约400万，自然，480万的房子，首付就只要80万了。

接着，再到银行做50万的装修贷出来，作为未来两年的月供资金，缓解当下还不起月供的压力。

而另一个业务经理操作的例子是，6月份，深圳宝安西乡某小区一套115平米房子，成交价500万，从某四大国有行之一贷款530万，不仅首付不要出一分钱，连税费都给贷出来了。真正的零首付操作案例。

据了解，目前在深圳，罗湖、宝安、龙岗的很多片区房子，仍然都可以做到高评高贷，通常，在银行评估系统经常被评估的 ，就会被银行默认为热盘，也就很难拉高评估价，除此之外的，都可以做高评高贷，尤其是平常成交不是很多的冷盘小区，或者90年代的老房子，评估价更高。

有个朋友告诉樱桃小房子，如果杠杆做到尽头，可以做到7倍杠杆，但是月供压力很大，他只做了五倍杠杆，首付两成。

具体是哪些小区，我就不公开点名了。而2014年，2015年，通过这样的操作，做到零首付的更多。

很多人因为一线城市房价高，已经绝望，然后准备回老家省会城市买房，考虑将来回老家算了，结果发现还是回不去。

有句俗语，只要思想不滑坡，办法总比困难多。只要脑洞大开，还是可以在这一轮调控中，找机会在深圳安家的。

但负债也不要太超出月供能力了。还是要有稳定的收入才可以操作。以防止爆仓。毕竟刚需不像投资客，可以借别人的购房名额去对赌。

正常来说，夫妻俩人月收入加起来在2万以上，手头上有30万资金的，就可以在深圳买300万房子。

现在可以提前着手准备好的资金，购房名额，我相信未来几年内都有机会上车，具体操作方法，可以进小密圈问我。

后语

以后不是特别好的朋友，我不再回答具体的买卖时点了，说对了，你不会感谢我，说错了，你会骂我，学砖家，不做吃力不太好的事。想买想卖，你们自己随意。

今天有个成都的粉丝埋怨我，说我害人不浅，因为看到我看空的文章，她急着卖了房子，这个月成都二手房涨了几十万，少赚了。

我是真怕了这种人，买卖房子是重大决策，我的文章只代表我本人的观点，大家都是成年人，应该有自己的判断，有道理就当参考，买卖自己决策，毕竟每个城市的涨跌节奏不同，不能一概而论，我只是从宏观上去判断，哪些参数变化可以作为买卖的信号。

而且没有人可以准确判断最高点和最低点。不要完全去指望别人。人性总是贪婪的，也不知足，股市四千点卖出时，会悔恨没有等到五千点再抛，当股灾来临，看着跌到三千点的人，将牛市赚的悉数回吐，又庆幸自己提前逃了。

请问，有几个人，能在五千点逃顶呢？连李嘉诚都明白，不赚最后一个铜板的道理。你敢保证，凭你自己的判断，一定能卖在最高点吗？

三亚凤凰岛房价，在2010年初，从2万炒到8万时，没人卖，指望涨到10万，两年后，跌到了3万也卖不出去，试问如果能在6万、7万成功卖出，算成功还是失败呢？